収益物件とは？種類や購入するメリット・デメリット、
物件を選ぶ際のポイントなどを解説

収益物件とは

収益物件とは、家賃収入を目的とした不動産のことを指します。個人や事業者にマンションやテナントビルなどの物件を貸し出し、毎月一定の収入を得る不動産運用の方法です。
自分が住むためのマイホームと賃貸用の収益物件は区別され、ローンの種類も違います。マイホームは住宅ローン、収益物件は不動産投資ローンで支払います。一般的に、不動産投資ローンのほうが高金利です。

収益物件の種類

収益物件には、住居・事務所・店舗テナントと大きく分けて3種類あります。それぞれの特徴について解説します。

マンション・アパートなどの住居

代表的な収益物件は、アパートやマンションなどの住居用物件です。戸建て物件や、シェアハウスも該当します。
住居用物件は市場に多く出回っています。オフィスやテナントなど、ほかの収益物件よりも手頃な価格で購入できる場合もあるため、比較的初心者向けといえるでしょう。
一般財団法人 日本不動産研究所によると、主要都市における期待利回りは以下の通りです。

賃貸住居の種類	期待利回り
ワンルームタイプ	3.9～5.2％
ファミリータイプ	4.0～5.5％

オフィスなどの事務所

法人が入居するオフィスも、収益物件のひとつです。オフィスビルは、まるごと1棟ではなく区分けしたフロアごとの購入もできます。
オフィス物件ではアクセスの良さやある程度の広さが求められるため、取得費用が高額になりやすいです。
オフィス物件の運用では、比較的高い家賃収入や長期契約が期待できる点がメリットです。期待利回りは3.2〜5.4％程度と考えられています。

店舗や倉庫などのテナント

テナント系の収益物件とはコンビニや飲食店、小売店などの店舗です。倉庫や駐車場などの物件も該当します。
商業利用が中心のため比較的、長期契約と安定収入が期待できます。ただし、貸出先の経営状態が悪化した場合は撤退もありえます。市場環境や景況感が悪化したときなどは早々に契約を終了する可能性があるかもしれません。
主要都市における期待利回りは4.0〜4.6％です。

収益物件の購入におけるメリット

収益物件の購入で得られるメリットのうち、代表的な4つを解説します。

安定的な収入が得られる

賃貸需要が高いエリアの物件を選定すると、安定的な収入を得られる可能性が高くなります。入居者がいる期間は毎月固定の賃料が支払われるため、空室リスクが低い物件はそれだけ魅力的といえます。
不動産投資による収益は、株式やFXなどに比べて値動きが緩やかで安定しています。将来にわたる収益が期待できる、比較的堅実な投資だといえるでしょう。

物件購入のレバレッジ効果

レバレッジとは「てこの原理」という意味です。小さな力で大きな物を動かす働きを、レバレッジ効果といいます。投資の世界では、少額な元手にレバレッジを効かせて自己資金以上の金額を動かす意味で使われます。
不動産投資は、自己資金にローンを組み合わせて高額な物件を購入できます。レバレッジ効果を利用すれば、少ない投資額で大きな利益を得られるかもしれません。

年金や生命保険の代わりになる

収益物件はローンが完済すれば自分の所有物となり、家賃が収入に直結します。老後は、私的年金の役割も果たします。
また不動産ローンを利用する場合は、団体信用生命保険（団信）への加入が不可欠です。団信加入後に契約者に不慮の事故があった場合、ローン支払いを弁済してくれます。万が一、加入者が死亡しても遺族には不動産が残ります。

収益物件は税金対策になる

収益物件の管理にかかる費用は、経費として計上可能です。たとえば修繕費や管理会社への委託料、物件購入にかかる減価償却費などが経費になります。
不動産投資の所得は、給与所得などとの損益通算が可能です。不動産投資で赤字が出た場合は、給与所得から差し引きできます。
損益通算によって課税所得を減らせるため、結果的に所得税や住民税の節税につながります。

収益物件の購入におけるデメリット

収益物件の購入にはメリットがある一方、デメリットも存在します。デメリットになりうるのは以下の点です。

不動産は流動性が低い

流動性とは、換金のしやすさを表す言葉です。株やFXなどの投資は取引市場があるため、換金しやすく流動性が高いといえます。一方、不動産の場合は、売りたいときに即売却がしづらく流動性が低いです。
不動産を売却するまでには価格決定、買い手探し、交渉と手間がかかります。そのため換金したいタイミングで売るのが難しく、場合によっては長期にわたって買い手が見つからない可能性もあるでしょう。

運用にはコストがかかる

収益物件で利益を出すには、固定資産税や不動産会社に支払う管理委託費などランニングコストも差し引いて考える必要があります。ローンを利用した場合は、返済元金と金利の支払いによりランニングコストはさらに膨らみます。
月々の出費のほかに、修繕積立金も用意しておかなくてはなりません。アパートやマンションを1棟運営する場合は、家賃収入の5～8％を大規模修繕費として積み立てておくと安心です。

収益物件の主なリスク

収益物件の運営には、少なからずリスクも存在します。ただし取るべきリスクを前にためらっていては、思うようなリターンを得るのが難しいでしょう。正しい知識と対策法を身につけ、収益物件の運営を行うことが成功への近道となります。
リスクになりうる点と、効果的な対策法は以下の通りです。

経済的なリスク

経済的なリスクは、金利上昇リスクと増税リスクの2つです。それぞれ解説します。

金利上昇リスク

ローンを組んで物件を購入する場合は、金利上昇のリスクが考えられます。金利は経済情勢の影響を受けて変動するため、変動金利でローンを組んでいる場合は上昇リスクがあるでしょう。
対策として、借入期間を短く設定し短期間で返済する方法があります。また変動金利ではなく固定金利を選ぶことも、金利上昇へのリスクヘッジとなります。

増税リスク

収益物件の運営に関係する税金が、増税するリスクも考えられます。
収益物件の取得時や保有時、譲渡時には、さまざまな税金がかかります。物件の保有時にかかる固定資産税や都市計画税は、地方税制の改正によって増税される場合があります。
さらに不動産所得額に応じてかかる所得税と住民税は、収入が増えるほど高額になるため注意が必要です。関連する税金の種類と納付時期を把握しておきましょう。

運用上のリスク

物件の運用中に起きる可能性が高いリスクは、以下の3つです。

空室リスク

物件の運営中に借り手が見つからず空室が続けば、家賃収入が減ります。
空室リスクを避けるためには

・需要が高い物件を選ぶ
・サブリース契約を結ぶ

などの方法があります。
入居者募集に強い管理会社へ委託するのもよいでしょう。

賃料下落リスク

収益物件では新築や築浅物件の人気が高く、築年数が増えるほど賃料が下がる傾向にあります。周囲に魅力的な物件が増える、学校や企業の撤退で賃貸需要が減る、などの環境変化によっても賃料が下がる可能性があります。
賃料下落へのリスクヘッジとしては、リノベーションや設備の増強が有効です。賃貸需要が安定している、好立地の物件を選ぶのも効果的でしょう。

賃料滞納リスク

入居者に賃料を滞納されるリスクも考えられます。場合によっては、法的措置が必要になるでしょう。
3か月以上滞納された場合には、最終手段として明け渡し訴訟に発展することもありえます。
滞納トラブルの処理に慣れている管理会社を選ぶのもよいでしょう。入居審査をしっかり行う管理会社に委託することで、滞納リスクを減らせるかもしれません。

建物のリスク

収益物件は現物資産のため、建物自体が災害リスクや予期しない修繕が必要となる恐れあります。

災害リスク

火災や地震、洪水などの災害で建物が損壊した場合、物件自体の価値が下がることがあります。被害の大きさによっては、建て直しや大規模な修繕が必要でしょう。
火災保険や地震保険に加入しておけば、いざというときに補償を受けられるためリスクヘッジになります。物件選定の際にハザードマップで確認し、災害に強いエリアを選ぶのも対策として効果的です。

修繕リスク

建物は経年劣化するため、多額の修繕費用がかかるリスクもあります。新築物件でも築10年を超えると、修繕や設備の取り換えが必要になります。
予想外の修繕が生じる場合もあるため、修繕費用の積み立てをしておきましょう。

収益物件を選ぶ際のポイント

収益物件を経営する際には、物件選びが成功のカギを握ります。重視すべきポイントは以下の3つです。

収益物件の外的環境

収益物件を選ぶ際は、現地に足を運ぶことが大切です。日当たりや騒音の有無を、実際に体感しておきましょう。騒音は時間帯によっても差があるため、さまざまな時間帯に訪れる必要があります。
周辺の生活環境も確認しましょう。駅までの距離や交通の便は、要確認すべきポイントです。スーパーやコンビニの近くなど、買い物スポットが近くにある物件も利便性が高く、入居者獲得が期待できます。

収益物件の広さ

収益物件を選ぶ際には、図面と実物が同じであるか確認しましょう。実際に物件を見ると、天井の高さや窓の大きさによって広さの感じ方が異なることはよく起こります。
エリアの需要にあわせて間取りを選ぶのも、収益物件で成功するポイントです。ファミリー層が多い地域と単身者が多い地域では、選ばれる物件需要が異なります。

収益物件の状態

状態が悪い物件は修繕に大きな費用がかかるため、避けましょう。適正な管理が行われていないと価値が下がり、収益化しづらくなります。
購入費用が安い物件でも状態が悪ければ修繕費がかさみます。長い目で見た場合は、購入しないほうが得策です。

収益が上がりやすい物件の特徴

収益の上がりやすさで物件を選ぶ場合は、以下の特徴に着目しましょう。

立地の良い物件

収益が上がりやすい物件を探すには、立地の利便性が重要です。スーパーやコンビニなど買い物スポットや駅までの距離が近い物件が望ましいでしょう。最寄り駅まで徒歩10分以内の範囲が、利便性の目安になります。
病院や銀行など、生活に必要な施設が近くにある物件もおすすめです。安心して暮らせる、治安のよい場所を選ぶと収益アップが見込めます。

将来性がある物件

物件の周辺環境が、今後どのように発展するかも確認しましょう。
物件の近くに、駅や商業施設が作られる予定であれば需要が高まると期待できます。賃貸価格と、売却価格の上昇も見込まれます。

時代に合わせた需要がある物件

世相によっても、物件に求められる需要は異なります。近年は単身者が増えている背景もあり、ファミリー向けよりも、ひとり暮らし用のワンルーム物件のほうが需要が高まると考えられます。
昨今の世相を反映して、リモートワーク需要に応えた物件も増えています。今後は仕事に集中して取り組める遮音性の高い部屋や、インターネット環境が整った物件に注目が集まるでしょう。

まとめ

本記事では、収益物件の種類や条件について解説しました。収益物件には、住宅のほかに店舗やオフィスもあります。
店舗物件をお考えの場合は、コインランドリー用の物件が狙い目かもしれません。共働き世帯が増えている昨今、一度に大量の洗濯ができるコインランドリーの需要が高まっています。
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