不動産投資で資産運用をする方法からメリット・成功ポイントまで解説

資産運用で注目される不動産投資とは

不動産投資とは建物や土地などを購入し、投資金額以上のリターンを狙う投資手法です。
不動産投資で利益を出す方法は、主に以下の2種類です。

・キャピタルゲイン…建物や土地などの資産を売却して得られる利益
・インカムゲイン…賃料など不動産を保有していることで得られる利益

不動産を所有すると管理費や修繕費などの諸費用も発生するため、投資する際は利益だけでなく費用も考慮する必要があります。

資産運用におすすめなのは不動産投資か株式投資か？

資産運用と言えば株式投資を思い浮かべる方もいるでしょう。ここでは株式投資の概要と不動産投資との違いを解説します。

株式投資とは

株式は、株式会社が事業を運営するための資金を出資した人に発行する証券で、企業の実績や経済状況などによって価格が変動します。株式投資は、株式の売買や投資先の企業から得られる配当金などによって利益を狙う投資方法です。

メリット	・保有する株式が値上がりする ・配当金をもらえる ・株主優待をもらえる ・企業の経営に参加できる
デメリット	・保有する株式が値下がりする ・投資金額が高くなりやすい

不動産の売却益や家賃収入を得る方法と比べると、株式や為替などの投資方法は価格変動が起こりやすくリスクも大きいと言えるでしょう。

不動産投資と株式投資の違い

不動産投資と株式投資の主な違いを比較してみましょう。

	不動産投資	株式投資
運用時にすべきこと	集客やリフォーム	決算書や日々のニュースのチェック
運用期間	数十年単位の長期	長期で配当金や株主優待をもらう方法も短期で値上がり益を狙う方法もある
収入	家賃収入 不動産の売却益	配当金や株主優待 株式の売却益

不動産投資は、資産の流動性が低いですが、価格は比較的安定しています。一方で株式投資の場合、すぐに売却できるので資産の流動性は高いものの、価格の上下が激しく株価をチェックする必要があります。

資産運用に不動産投資がおすすめの理由

ここでは、不動産投資が資産運用におすすめの理由を3つ紹介します。

1. 不動産投資はミドルリスク・ミドルリターン

不動産投資や株式投資など、すべての投資にはリスクとリターンが存在します。
投資におけるリターンは資産運用を行うことで得られる収益、リスクは収益の振れ幅を意味します。リスクとリターンは比例関係にあり、リスクを抑えようとするとリターンも低下し、高いリターンを狙うとリスクは高まります。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンに分類され、短期間で価格が上下する株式投資と比べればリスクは少なく、得られる収益も比較的安定するでしょう。経済状況による大幅な価格変動も少ないため、今後も安定収入を得られ、着実に資産形成しやすいと考えられます。

2. 不労所得を得られる可能性が高い

不動産投資は本業への支障が出にくく、不労所得を得られる可能性が高い点もおすすめの理由です。
不労所得とは働かずに得られるお金のことで、本業とは別に長期かつ安定して収入が期待できます。
物件選定後は時間や労力をかけずに、家賃収入を得やすいのが不動産投資のメリットです。物件の運営は管理会社に任せられるため、自身の手間がかからず本業の妨げになりにくいでしょう。
また事業とみなされない程度の不動産投資なら副業規定にあてはまらず、副業禁止の会社であっても取り組めます。勤務先からの給料とは別に収入源を求めている方にも適しています。

3. 生命保険の代わりにできる

不動産を購入する際には、団体信用生命保険（団信）に加入するのが一般的です。
団信に加入すると、住宅ローンの返済中に契約者が死亡もしくは高度障害を負って返済できない場合に、ローン残額を保険金で全額弁済してもらえます。
不動産は家族がそのまま相続でき、賃貸に出して定期的な家賃収入を得ることも可能です。また、不動産を売却して現金化するのも選択肢のひとつです。

資産運用で不動産投資をする方法

実際に資産運用で不動産投資をする方法を3つ紹介します。

不動産を売る

不動産を購入した価格よりも高くなったタイミングで売却すると、利益を得られます。
不動産の売却益は、不動産を売却して得た金額から、経費を差し引いた金額です。経費は所得を得るためにかかった費用を指します。
物件の値上がりにより利益が大きくなる可能性もありますが、値下がりする可能性もある点には注意しましょう。

不動産を貸す

取得した不動産を貸し出すと、家賃収入を得られます。
借主がいれば、安定的に毎月の家賃収入が得られます。そのため、株式投資やFXなど市場環境による変動の影響を受ける投資商品よりも景気の影響を受けづらいのが特徴です。
家賃収入を安定させるには、駅近くの物件で利便性が高いなど、人気が出やすい物件を選択するとよいでしょう。

不動産を売った利益を運用する

不動産を売却したお金で、株式や投資信託を購入し、配当金や分配金などの継続的な収入を狙うこともできます。
不動産を売却してほかのリスク資産に変えて運用すると、不動産を持ち続けることによる値下がりリスクを減らせます。不動産は安定した家賃収入を得られるなどのメリットもありますが、すぐに現金化できないなどのデメリットもあります。
不動産を売却してすぐに現金化しやすい投資商品に変えておくと、急に現金が必要になったときでも安心です。

不動産投資で資産運用する際の主な投資先

不動産投資で資産運用する際の投資先を紹介します。
メリットとデメリットを挙げながら解説するので、投資先を選定する際の参考にしてみてください。

ワンルームマンション投資

マンションを1部屋単位で購入し、入居者に貸し出して、入居者から毎月の家賃収入を得る投資方法です。
不動産投資のなかでも比較的少額の資金から始められます。設備管理や家賃の回収作業をすべて管理会社に委託できるため、不動産の管理がしやすいのもワンルームマンション投資のメリットです。
一方で、入居者の入れ替わりも多く、リフォームや修繕などの費用が定期的に発生します。賃料が高くなりにくいため、利回りが低い点にも注意しましょう。

アパート投資

アパート投資は、アパートを1棟まるごと購入して賃貸に出し、家賃収入を得る投資方法です。
複数の部屋を同時に運用するため、空室リスクを分散できます。
一方で、アパートの建築費用にはまとまった購入費用が必要です。アパートローンなどの事業用ローンを組んで借り入れして、思ったように入居者が集まらない場合は、ローンの返済が厳しくなるなどの金銭的なリスクを抱えてしまう可能性があります。

戸建て投資

戸建て投資は、一戸建てを購入して賃貸やシェアハウスにより、入居者から家賃収入を得る不動産投資方法です。
戸建ては子どもがいるファミリー層の利用者が多いため、入居者の賃貸期間が長い傾向にあります。アパートに比べて面積が広い分、賃料を高く設定もできるでしょう。また戸建ての需要に対して、賃貸での供給が少ないので空室リスクは低くなる傾向にあるので高利回りを期待できます。
ただし、人気のない格安の戸建て住宅を購入し、入居者を募る目的でリフォーム費用をかけると条件がよい物件でも利回りが下がる恐れがあります。

駐車場投資

駐車場投資とは、土地を整備して駐車場として運用する方法です。月極駐車場と時間貸し駐車場があり、それぞれの特徴は以下の通りです。
月極駐車場は、長期間の契約があれば安定した収入につながります。また、精算機やロック版などの機器の設置が必要ないため、初期費用を抑えられるでしょう。
時間貸し駐車場は立地が良ければ多くの人に利用してもらえ、収入が増えます。
駐車場投資は建物が必要なく、看板や機器を設置するだけで経営できます。土地の周辺環境を見極めて運用をスタートさせましょう。

定期借地事業

定期借地事業とは、所有する土地を一定期間貸し出し、賃料を得る方法です。
50年以上と長い期間契約する一般定期借地権と、事業用として期間を定めて土地を貸す権利の事業用定期借地権があり、それぞれの特徴は以下の通りです。

	一般定期借地権	事業用定期借地権
契約期間	50年以上	10年以上50年未満
利用目的	制限なし	事業用のみ
契約終了時	更地で返還	更地で返還

比較的長期間の契約となるため、希望者が見つかれば安定した収入を継続して得られます。

不動産投資で資産運用をするメリット

資産を預貯金だけでなく投資に回すことで、効率的に増やせる可能性があります。
ここでは、不動産投資で資産運用するメリットを以下で3つ紹介します。

少ない自己資金で始められる

不動産投資は、ローンを組めれば少ない自己資金でも始められる点がメリットです。
ローンを組むことでレバレッジ効果が得られます。レバレッジ効果とはテコの原理のことで、不動産投資の場合、少ない資金でも不動産物件を購入できるのです。
レバレッジをかけることで、大きな資金を動かせるようになるだけでなく、収益も大きくなります。
たとえば、1,000万円の自己資金があるとします。自己資金をすべて使い、年間利回り8％の物件を手に入れたとすると、年間80万円の収益です。
一方で1,000万円を頭金として、年間利回り8％が期待できる4,000万円の物件を購入すると、年間320万円の収益です。
見た目の利回りは8％と変わりませんが、レバレッジ（不動産投資の場合はローン）によって4倍の収益の差が出てきます。

所有する不動産が資産になる

自己資金1,000万円でローンを組み、4,000万円の不動産を購入したとします。
その際、所有する不動産は資産とみなされます。資産運用していなければ1,000万円が銀行口座で眠っているだけですが、不動産に投資したことで4,000万円に変化したのです。
賃貸住宅は家賃を支払っても自分の物件とはなりませんが、不動産を購入しローンを支払った後は不動産が資産として残ります。
売却して現金を得るほか、賃貸物件として貸し出して家賃収入を得ることも可能です。老後の年金だけだと不安な方は不動産投資がおすすめです。

節税対策ができる

所得税と住民税の節税ができる点も、不動産投資のメリットです。
減価償却費の赤字を給与所得から差し引いて損益通算することで、所得税が減ります。
不動産投資では、経費計上できる項目が多い点でも節税効果があります。不動産ローン借入金の利子も経費に計上できるため、節税効果が高くなるのです。

不動産投資で資産運用をするデメリット

不動産投資のメリットを紹介しましたが、もちろんデメリットもあります。
ここでは不動産投資で資産運用をするデメリットを3つ紹介します。

インフレによるリスクがつきまとう

現金の価値は世界情勢の影響で大きく変動します。インフレになると物価が上昇し、お金の価値は下がります。
インフレ時には不動産の賃料が上昇する傾向にあるため、不動産投資は、インフレのリスクヘッジになります。
しかし、不動産をローンで購入するとインフレで金利上昇のリスクも抱えることとなります。日本では長く低金利政策が続いているため、金利が下がる余地はほとんどなく徐々に金利が上昇しやすいです。実際に、2022年12月には金融政策を決定する日本銀行は、大規模な金融緩和策の修正を決め、これまで0.25％程度に抑えてきた長期金利の上限を0.5％程度に引き上げる方針を固めました。
短期金利も上昇に転じると、変動金利で不動産を購入している方は返済額が増えます。そのため、今後も金利が上がることも想定し、自己資金に余裕を持った資金計画が必要です。

空室リスクが伴う

所有している不動産が空室になると家賃収入が得られなくなるリスクがあります。
家賃収入を得られなくても、ローンの返済や管理費・修繕積立金の支払いが必要です。空室が長期化すると自己資金が底をつき、物件を手放して借金を背負う可能性も出てきます。
空室リスクを下げるには、立地や建物の状況から家賃を見直すほか、リフォームやリノベーションを行い差別化を図ると効果的です。

不動産の価値が下がる可能性がある

経年劣化によって時間とともに建物や設備が傷むため、不動産物件は一般的に年数が経過するほど価格が下がりやすくなります。
不動産の価値が下落すると、希望した価格での売却が難しいほか、賃料を下げることも検討する必要もあるでしょう。
好立地の物件の選定や維持管理をうまく行えば、物件の価値を長く維持できるケースもあります。

不動産投資で資産運用を成功させるポイント

不動産投資で資産運用をする際に押さえておきたいポイントがあります。
不動産投資で失敗しないためにも、確認しておきましょう。

経済の動向に注目する

不動産投資は不動産に関する知識や情報だけでなく、経済関連の知識も必要です。
国内経済の状況やインフレ・デフレなどマクロ的な要因も不動産に与える影響はあります。
経済の知識や情報は新聞やニュース、インターネットからでも入手できるので、積極的に情報を集めましょう。

長期的な運用になることを理解する

不動産投資は、購入後1年で資産が倍になるケースはほとんどありません。数十年かけて運用し、長期運用で複利効果を狙うのが賢明です。
利益を得るまでに時間がかかるため、短期間で大きく稼げるほかの投資に目が移るかもしれません。
しかし、目先の数字に捉われず、何のために資産運用をしているのか再度確認し、着実に運用しましょう。

分散投資でリスク対策をする

不動産投資にはリスクがあり、資産を減らしてしまう可能性があります。そのためのリスク対策として分散投資を行いましょう。
分散投資とは、投資する資金をさまざまな資産に分けて投資する手法です。
もし不動産に全額投資して価値が暴落すれば、自分の資産は大幅に目減りしてしまいます。
投資の格言で「卵はひとつのカゴに盛るな」という言葉があります。ひとつの資産に資金を置くのではなく、株式や金などと組み合わせれば、ひとつが下がっても残りの資産がそれを上回る勢いで上がればカバーできる可能性があります。
さまざまな投資対象に対して複数のタイミングで投資すれば、投資先の価格変動リスクを抑え安定した収入を得られる可能性が高まるでしょう。

不動産投資で資産運用する際の注意点

最後に不動産投資で資産運用する際の注意点を紹介します。

基礎知識を学び良質な情報を集める

不動産投資に関する知識や情報が不足すると、想定外のリスクに翻弄され失敗しやすくなります。
不動産の正しい知識や情報を身につけることが重要です。法律や税金など、難しいイメージがあるかもしれませんが、不動産投資で収入を得たい方は、勉強しましょう。
不動産投資のプロである不動産会社から今後の不動産市場の状況を教えてもらえます。不動産投資で失敗したくない方は、気になることをプロに相談してみましょう。

資産運用のプロに相談する

相談内容に合わせて専門家のサポートを受けるのもひとつの方法です。
主な相談先の特徴を紹介します。

・不動産投資会社
・金融機関
・税理士など

相談先として選択できるのは、不動産投資を行う会社だけではありません。
資格を持つプロや信託銀行に相談して有利に資産運用を行いましょう。

運用先は慎重に選ぶ

不動産投資をするうえで、物件選びは非常に大切です。
資産運用を目的にするなら、利回りの高さも重要です。しかし物件選びに失敗すると入居者が集まらず、資産運用どころか資産を減少させてしまいます。
そのため、利回りだけで運用先を選択するのではなく、立地や周辺環境が良く空室が出てもすぐに入居してもらえる場所であるか確認しましょう。

まとめ

資産運用の方法として不動産投資のメリットやデメリットを中心に解説しました。
不動産投資には、一般的なマンションやビルに加えて、コインランドリーやトランクルーム経営も含まれます。安定した収入を得るには、専門家への相談も大切です。
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