不動産投資は個人事業主・法人のどちらで行うべき？
それぞれのメリット・デメリットを解説

個人事業主とは

個人事業主とは、個人で事業を行っている人のことです。税務署に開業届を出して事業開始の申請をすることでだれでも個人事業主になれます。
対象となる事業はさまざまで、飲食店やクリーニング店の経営者をはじめ、医師・弁護士なども例として挙げられます。

不動産投資をするなら、従業員でも個人事業主登録をすべき理由

不動産投資をするのであれば、会社に所属する従業員（サラリーマンなど）であっても、個人事業主として登録するのがおすすめです。
従業員よりも、個人事業主として不動産投資をしたほうが、経費として計上できる項目が多く、税制上の優遇措置もあるからです。

個人事業主で不動産投資を行うメリット

個人事業主で不動産投資をするメリットは以下の5つです。開業届を提出することによって、次のような恩恵を受けられます。

青色申告ができる

確定申告には白色申告と青色申告があり、個人事業主になると青色申告が可能で、控除や経費の面で大きなメリットがあります。
青色申告をするには、開業届と所得税の青色申告承認申請書を税務署に提出しなければいけません。
それぞれに以下のような期間が定められており、過ぎるとその年の青色申告ができなくなるので注意しましょう。

開業届：開業してから1か月後
所得税の青色申告承認申請書：申告をする年の3月15日までか開業してから1か月後

給与所得者控除を受けられる

家族に事業内の業務を任せ給与を支払う場合、必要要件を満たしていればその給与は青色事業専従者給与となり、給与所得者控除を受けられます。
白色申告の場合、配偶者は86万円、配偶者以外は50万円、青色申告は届けた所得額が妥当な範囲であれば対象となります。

特別控除を受けられる

青色申告の場合、不動産投資で生じた所得に対して、10〜65万円の特別控除を受けられます。
特別控除を受けられる条件は、以下の4つです。

・事業的規模で不動産の貸付けをしている
・複数簿記で記帳している
・確定申告書に貸借対照表・損益計算書などを添付し、期限内に提出する
・電子帳簿保存かe-TAXでの電子申告を行う

条件の1つである「事業的規模」の基準は明確になっていませんが、「独立した貸家では5棟以上、マンションなどでは独立した室数が10室以上」と言われています。

赤字の繰越が可能になる

不動産投資において、環境の変化などによる赤字リスクはつきものでしょう。青色申告の場合、不動産所得が赤字になっても、翌年以降の3年間は赤字を繰り越せます。
初期費用がかかる初年度だけでなく、急に大きな修繕費がかかった場合でも対象にでき、黒字が発生した年の分から差し引けるので、その年の節税対策が可能です。

さまざまな費用を経費として計上できる

個人事業主になれば、不動産投資にかかるさまざまな費用を経費として計上できます。
たとえば、借入金や仲介手数料などの初期費用だけでなく、建物の経年劣化に伴う減価償却費や自然災害（火災・地震など）で生じた損失の補修費なども経費に該当します。

個人事業主で不動産投資を行うデメリット

個人事業主としての不動産投資には大きなメリットがある一方、いくつかのデメリットもあります。

事業税を支払わなければならない

個人事業主になると、住んでいる都道府県から納税書が届き、8月と11月の2回に分けて事業税を納付する必要があります。
ただし、課税所得が290万円以下の場合、事業税は発生しません。

複式帳簿の作成や保管が必要

青色申告特別控除を受けるには、複式帳簿による記帳が必要です。また、作成した帳簿は原則7年間保管する義務が生じます。
自身で管理する場合には相応の手間がかかりますが、税理士に依頼することも可能です。ただし個人レベルでも、年間で10～20万円程度の料金が必要になるでしょう。

個人事業主が不動産投資をする際に注意すべきポイント

個人事業主になって不動産投資する場合には、以下の点に注意しておきましょう。

事業的規模でないと税制優遇を受けられない場合がある

不動産投資が事業的規模に満たない場合、「個人事業主になって不動産投資する際に得られるメリット」で紹介した優遇措置を受けられない場合があります。
事業的規模の基準は、一般的に「5棟10室基準」と言われています。これは「戸建てであれば5棟以上、マンションであれば10室以上」という基準を指し、戸建1棟とマンション2室が同等と見なされます。
戸建2棟とマンション6室のような組み合わせでも可能とされているほか、駐車場であれば5台分で1室と認められたケースもあり、自身の不動産が事業的規模かどうか確認しておかなければいけません。
基準を満たしていなくとも事業的規模と認められるケースもあるので、詳しくは税務署に確認しましょう。

青色申告でなければ受けられない控除がある

白色申告のままでは、65万円の特別控除や赤字の繰り越しなどの、個人事業主の大きなメリットを受けられません。
青色申告では、不動産投資が事業規模であることや複式帳簿の作成などのさまざまな条件をクリアする必要があり手間や時間がかかります。節税対策のためにも早めの青色申告手続きを心がけましょう。

個人事業主が不動産投資に必要な融資を受けやすくするポイント

不動産投資でローンを活用すれば自己資金以上の高額な物件を運用に回せます。そのために銀行などからの融資を考えている方もいるでしょう。
必要な融資を受けやすくするには、以下の3つのポイントを押さえておきましょう。

資産の有無がわかる資料を提示する

個人事業主が融資を受けにくいのは、収入が不安定なことが多く、ローンの返済能力が低いと考えられるからです。
自分の貯蓄や資産を資料にまとめて提示することで、融資を受けやすくなる可能性があります。現金の預貯金だけでなく、株式やそのほかの不動産などもまとめておくとよいでしょう。

滞納している支払いをなくす

融資調査では、カードローンの利用の有無や借入情報、返済情報なども調査されます。
過去に返済滞納の記録が残っている場合は、融資が厳しくなることも覚悟しておくべきです。滞納分がある場合は直ちに返済しておきましょう。

節税をし過ぎない

過度な節税をしている場合、金融機関から返済能力が低いと判断されることがあります。
個人事業主の年収は「売上－経費」になるので、仮に500万円の売り上げがあったとしても、節税対策として400万円の経費をかけていれば、年収は100万円とみなされます。
不動産投資をするうえで融資を検討している方は、数年単位で節税対策を見直しておきましょう。

不動産投資をする個人事業主が法人化を検討するタイミング

税率が23.3％を超えたら法人化を検討するとよいでしょう。
個人事業主の所得税率は最大45％になる一方、法人への課税率は最大で23.2％です。個人の課税所得金額が900万を超えるタイミングで23％から33％にアップするため、個人事業主のままでは損をしてしまう可能性があります。

法人として不動産投資を行うメリット

法人として不動産投資を行うと以下の2つのメリットがあります。

税率が低い

法人の税率は最大23.2％なのに対して、個人の場合は最大45％です。
たとえば、課税される収入が1千万円であった場合、以下のような差があります。

個人：10,000,000円×0.33（税率）−1,536,000円（控除）=1,764,000円
資本金1億円以下の法人：8,000,000円×0.15＋2,000,000円×0.232=1,664,000円

1千万円の場合であれば、10万円の差ですが、収入が増えるほど税額の差は大きくなります。
土地活用のプロに運用を任せられ、建てた建物は信託契約終了後にはそのまま受け取れるので、「土地活用の知識がなく、とりあえず信頼できる人に任せたい」という方には向いているでしょう。

個人事業主よりも経費項目が多い

法人は個人事業主よりも経費にできる項目が増えます。
個人では売り上げから経費を引いた金額が所得となりますが、法人であれば給与やボーナス、退職金なども経費にできるので、さらなる節税効果が期待できるでしょう。

法人として不動産投資を行うデメリット

法人としての不動産投資には税率や経費でメリットがある一方、新たに費用面で負担が発生するといったデメリットもあります。

設立費用が必要

法人を立ち上げるには設立費用が必要です。
設立する会社形態によって費用は異なり、合同会社であれば最低6万円、株式会社であれば最低25万円がかかります。

社会保険料を支払う必要がある

法人化すると会社経営となるため、報酬額に応じた社会保険料（健康保険や厚生年金保険など）を支払う義務が生じます。
ただし、デメリットだけではなく、支払うことで年金受給額が上乗せされたり、社会的信用を得られたりするメリットもあります。「従業員がいない、ひとり社長の場合は社会保険への加入義務がない」と思っている方は注意しましょう。

法人住民税を支払う必要がある

法人住民税の均等割分は、赤字でも支払い義務が発生します。
都道府県と市区町村の両方で収める必要があり、最低7万円の費用が毎年かかります。

法人化して不動産投資する際に注意すべきポイント

法人化するには、正しい手順を踏んでの手続きが必要です。
個人事業主に比べると法人化は時間も手間もかかり、法人化の手続きに手間取っている間に、不動産投資のチャンスを失うリスクもあります。
税理士などの専門家に相談することも検討し、スムーズに法人化できるようにしましょう。

まとめ

本記事では、個人事業主と法人での不動産投資のメリット・デメリットを解説しました。個人事業主として開業し、さらに法人化することで、不動産投資において大きなメリットがあることが理解できたのではないでしょうか。
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