不動産投資ローンの金利推移｜金利の相場や影響を与える要素なども解説

不動産投資ローンの金利の推移

国内の不動産投資ローンの金利は、およそ20年もの間低い状態が続いていますが、日本銀行は2022年12月の金融政策決定会合で従来の大規模な金融緩和政策を修正する方針を発表しました。事実上の利上げとして波紋を呼びましたが、変動金利のベースとなる短期金利はマイナス金利が維持されています。すなわち固定金利のベースとなる長期金利のみの変更となっているため、影響は限定的だろうと予想されています。
一方のアメリカでは、アフターコロナに向けた金利の上昇の傾向が以前から見られています。日本の経済はアメリカの影響を受けやすい部分があるため、アメリカ経済の動向を見ることも重要といえるでしょう。

不動産投資ローン（マンションローン）の基本

不動産投資ローンとは、マンションやアパートといった賃貸用不動産の購入時に使える融資のことです。
マンションローンやアパートローンなどの名でも呼ばれます。自身が住むための住宅ローンよりも高い融資を受けられるのが特徴です。

住宅ローンと比較した不動産投資ローンの特徴

家を購入する際に利用できる住宅ローンと、不動産投資ローンの違いについて以下にまとめました。

審査が厳しい

不動産投資ローンの審査は、住宅ローンよりも厳しくなります。
賃貸住宅の運営という事業であるため、事業への信頼性や物件の収益性といった点が重要視されます。

金利が高い

不動産投資ローンは住宅ローンと比べて金利が高いのが特徴です。
融資の金額が住宅ローンよりも高いほか、家賃収入が滞り返済ができなくなる可能性があるため、不動産投資にはリスクがあります。貸し倒れによる損失を最小限にするため、金利を高めに設定しています。

住宅ローン減税は使えない

住宅ローン減税とは、年末のローン残高の0.7％を最大13年間所得税から控除する制度です。
無理のない範囲での住宅の確保を目的とした制度のため、事業用物件購入の際に組む不動産投資ローンには適用されません。

【不動産投資ローンの金利】変動金利と固定金利の比較

変動金利は、一定期間ごとに利率を見直して金利が変動するシステムです。
変動金利には、5年間は毎月の返済額が変わらない「5年ルール」、金利上昇時も前回の返済金額の125％までしか金利が上がらない「125％ルール」があります。ルールが適用される金融機関から融資を受ければ、支払い金額が急激に増大するリスクを下げられます。
固定金利は、融資の際に決められた利率が返済完了まで変わらないシステムです。
金利が一定のため、返済の計画が立てやすいのが特徴です。最初の数年は固定、その後は変動金利で支払うという返済方法を選べる場合もあります。

	固定金利	変動金利
メリット	・金利が一定で返済計画が立てやすい	・固定金利よりも金利が安い傾向にある
デメリット	・高金利の支払いが続く可能性がある	・金利が徐々に上昇する恐れがある

5つの金融機関における不動産投資ローンの金利相場

代表的な5つの金融機関の金利相場をまとめました。融資を受ける際の参考にしてください。

1. 日本政策金融金庫

日本政策金融金庫は政府所管の金融機関です。女性や35歳未満または55歳以上の方などは特別金利で融資を受けられるという特徴があります。
金利は固定金利のみで、1.03～2.60％程です（令和4年12月1日現在）。
日本政策金融公庫のほか商工組合中央金庫（商工中金）などを政府系金融機関と総称します。なお日本政策金融公庫は国が、商工中金は政府と民間の共同出資という形式がとられています。

2. メガバンク

三菱UFJ銀行やみずほ銀行、三井住友銀行をメガバンクと呼び、資産や収益の規模がともに巨大な銀行グループを指して使われます。3グループを「三大メガバンク」などとも呼称します。
金利が1％前後と低めに設定されているのが特徴です。30年以上の長期返済を行えるのもメリットといえるでしょう。
一般的な金融機関と比べて、審査が厳しいとされていますが、全国各地に支店があるため、居住地や勤務先を問わず相談しやすいでしょう。

3. 地方銀行

全国地方銀行協会の会員で、それぞれの地域に根差した金融機関が地方銀行です。中堅・中小企業や個人投資家などを主な顧客層として、さまざまなサービスを展開しています。
横浜銀行や静岡銀行などのように都市や都道府県の名前を冠することの多い地方銀行と、普段から取引があるならローン相談先の選択肢のひとつです。
メガバンクに比べて金利が高い傾向があり、その分審査に通りやすいといわれています。

4. 信用金庫・信用組合

中小企業や個人が取引相手である信用金庫・信用組合は、地域で暮らす人々が会員となり、地域の発展や相互扶助のために設立された組織です。営業されるエリアは限られた地域のみにしぼられて、きめ細かく中小企業や個人への融資を行っています。
組合や地域ごとに、利率に幅がありますが、規模の大きい金融機関に比べて細やかで、小規模な融資案件にも対応してもらえる可能性は高いといえるでしょう。

5. ノンバンク

ノンバンクはお金の貸出を主に行う金融機関です。借入の可能金額が銀行よりも少なくなりやすいため、利率が高い傾向にあります。
銀行などでローン審査が通らなかった際の選択肢として有効といえるでしょう。

不動産投資ローンの金利に影響を与える4つの要素

不動産投資ローンの審査には4つのポイントがあります。以下の内容を参考に信用を高め、より低金利での融資につなげましょう。

1. 借主の状況

審査の際は、以下のポイントが見られます。
年収が高かったり、勤務先企業の規模が大きかったりするほど信用度が上がるため、低い金利で融資を受けられるでしょう。

・年収
・勤務先
・資産状況
・賃貸住宅経営の実績

2. 物件の収益性

物件がどれほどの収益を上げられるかも、審査の際の重要なポイントです。
部屋数や駅からの距離などの観点で、より高収益が見込める物件だと、低金利で融資を受けられる可能性があります。

3. 物件の資産価値

万が一収益からの返済が困難になってしまった場合、不動産を売却して返済に充てるケースも考えられます。
担保として不動産の価値が高いほど返済の見込みがあるため、低金利での融資が期待できます。木造の物件に比べRC造のマンションなどのほうが資産価値が高いと判断されるでしょう。

4. 不動産投資会社の信頼性

不動産会社と共に経営を進める場合、パートナー会社の信用・実績に応じて融資の際の金利が下がる場合があります。
不動産会社を選ぶ場合は、信頼のおける企業をパートナーにするのをおすすめします。

不動産投資ローンの金利を抑える3つの方法

ローンの金利を下げるためには、3つのポイントがあります。より低金利での融資を受けるため、以下の内容を参考にしてください。

1. 不動産投資会社に相談する

不動産会社のなかには金融機関と独自の提携を結んでいる会社もあります。そういった不動産投資会社に相談すれば、融資の際の交渉に入ってくれる可能性があるでしょう。
交渉の経験や不動産の知識の面から、低金利での融資が見込めます。

2. 審査で信用を上げる

審査に通りやすくなるよう信用を高めるには、ローンの申請を出すタイミングでの借入を減らしておくのが有効といえます。
キャッシングや車のローンなどがある方は、早めに返済することをおすすめします。

3. 信頼できる事業計画書を作る

事業計画書を作成する際には、以下の内容を記載します。

・経営者の略歴など
・取扱商品・サービス
・借入の状況
・事業の見通し

事業計画書を丁寧に作り込むことで不動産収益の見込みが担当者に伝わり、審査に通りやすくなるだけではなく、より低金利での融資が期待できるでしょう。

不動産投資中に金利が上昇しそうな場合の対処法

不動産投資中の金利上昇は、返済金額が大きくなってしまうリスクがあります。万が一の場合は、以下の方法でリスクを最小限に抑えましょう。

不動産を売却する

金利の上昇により返済の目処が立たなくなった場合は、不動産を売却するのもひとつの手です。事業を始める際は、より資産価値の高い物件をもっておくと安心できるでしょう。

繰り上げ返済をする

返済期間を繰り上げることで利子の総額を減らす方法です。
繰り上げ返済のためには、資金にある程度の余裕が必要です。借入の際に多めに資金を調達しておき、いざというときに備えておくのも対策として有効です。

不動産投資ローンの金利の推移予測に役立つ情報

不動産投資ローンを変動金利で借りた際、利率は短期プライムレートを基準に決められます。優良企業への最優遇貸出金利を表しているため、景気が上向きの場合はレートが上がりやすい傾向にあります。
短期プライムレートは日本銀行の金融政策の影響を受けやすい傾向があるため、日銀の動向も注意深くチェックしましょう。

まとめ

不動産投資ローンを受ける際に金利を下げるためのポイントは以下のとおりです。

・金利の低い金融機関を探す
・審査の際の信用度を上げる
・信用できる不動産会社に相談する

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