不動産投資で成功する人が行っている運用のポイント｜失敗しないための対策も解説

不動産投資で成功しやすい人とは

不動産投資には向き不向きがあります。向いている人が成功しやすいのはもちろんですが、まずはどのような素質、特徴が成否に影響しやすいのか傾向について解説します。

不動産投資に向いている人

不動産投資に向いている人の特徴は、以下の通りです。

・勉強が好きな人
・行動力がある人
・資金に余裕がある人
・計画性がある人

不動産投資で利益を出すためには、情報収集が不可欠です。自ら勉強に励んだり、セミナーに参加したりするなど、行動力がなければ成功は難しいでしょう。
また、投資に適した物件が見つかった際には購入するだけの資金、プラスでかかる諸経費をカバーする必要があります。資金を貯め長期にわたって投資するだけの計画性も必要です。

不動産投資に向いていない人

一方で不動産投資に向いていない人の特徴は、以下の通りです。

・自己資金に余裕がない人
・年収が低い人
・勉強が苦手な人
・優柔不断な人

年収が低く、自己資金も用意できなければ、ローンの審査に通過しにくく不動産投資は難しいでしょう。仮にローンが組めても、収入が安定していなければ返済が苦しくなります。
不動産投資は節税や土地情報の知識が重要な世界なので、勉強が苦手な方にも向いていません。また、投資の世界ではタイミングや運も重要です。いい物件が見つかったのに、判断を渋っているとほかの投資家が購入する可能性もあります。そのため、優柔不断な方も不動産投資に向いているとは言えません。

不動産投資に成功する人の4つの特徴

不動産投資に成功する人の特徴を4つまとめました。
不動産投資を始める際は、これらの特徴を取り入れてみてください。

1. 情報収集が得意で知識が豊富

不動産投資を成功させるには、不動産の知識や情報が必要です。
不動産を購入したときは、広告宣伝費や修繕費などを経費計上することで、課税所得を抑えられます。このような知識は自ら集める必要があるため、情報収集が好きでないと知らないうちに損をする可能性があります。
また、不動産投資では想定外のことが発生する可能性もあるため、現状を把握して適切に対応できる能力も必要です。
不動産会社に頼ることも大切ですが、全面的に頼りきるのではなく、相談しながら最適な道を選べるように知識をつけましょう。

2. 目的やゴールを明確にしている

不動産投資の目的やゴールを明確にしているかで、運用の仕方は異なります。
ゴールとは出口戦略とも言い換えられます。どこかのタイミングで売却して利益を得たいのか、あるいは年金の代わりとして安定的に家賃収入を得たいのかによって、戦略は変わります。目的に適した物件も異なるので、まずは投資によるゴールを明確に設定してから物件を探すとよいでしょう。
目的やゴールが明確だと、自分が選ぶべき物件も見つかりやすくなります。その結果、投資する物件を絞れ、内見に回る時間の節約もできます。

3. 迅速に投資判断ができる

いい物件が出たらすぐに投資判断できるスキルも必要です。
物件選びは慎重に行うべきですが、不動産投資の市場にはプロの投資家もいます。そのため、良質な物件はすぐに売れてしまいます。
いい物件を見逃さないために、物件情報の取捨選択や現物確認をした際の投資判断は迅速に行う必要があります。
しっかり勉強していて知識があれば投資判断も迅速にできるため、セミナーや書籍などを通じて、判断できるだけの知識をつけましょう。

4. リスクヘッジができている

不動産投資のリスクを把握し、対策や対応できる準備をしていることも大切です。
主な不動産投資のリスクと対策には、以下のようなものが挙げられます。

リスク	対策
空室のリスク	需要の高い物件を選ぶ
金利上昇のリスク	借入期間を短くする
災害のリスク	保険に加入する

考えられるリスクを不動産会社と相談し、対策ができるかどうか確認しておきましょう。

不動産投資に失敗しやすい人の3つの特徴

不動産投資は成功する人もいれば失敗する人もいます。
ここでは、不動産投資に失敗しやすい人の特徴を3つ紹介します。

1. 不動産の知識や情報が足りていない

不動産投資に関する知識や情報が不足していると、想定外のリスクに翻弄され失敗しやすくなります。
不動産投資の知識や情報はインターネットや書籍からでも学べます。セミナーへ参加したり、実際に不動産投資している方の話を聞いたりして、生の声を聞くことも重要です。
自宅からお金をかけず学ぶこともできるため、積極的に情報を集めましょう。

2. 不動産会社に任せっきりにする

本業を抱えながら不動産投資を検討している方は、不動産会社にすべて任せようと考えているかもしれません。
しかし、不動産会社の意見だけを頼りにしていては、投資家が思い描いていた運用結果は得られないかもしれません。実際に大きな金額を投資し、長期にわたって運用していくのはオーナー自身だからです。不動産会社からのアドバイスを参考にしたうえで、最終的な判断は自分で行えるよう、知識を身につけましょう。

3. 長期的な計画ができていない

長期的な計画を立てず行き当たりばったりで投資すると、失敗しやすくなります。
不動産投資には長期的な計画性が大切です。収支のシミュレーションをして、細かな計画を立てておかなければ、思わぬ赤字につながることもあるでしょう。
投資を始めてから長い年月が経過するなかでは、不動産以外からの事業収入の増減や、空室が発生し予想より収益が下回ることも想定しておくことが重要です。

成功する人が行っている不動産投資のポイント

不動産投資に成功するにあたって、ぜひ押さえてほしいポイントを3つ紹介します。

収支計画に必要な知識をつける

家賃収入だけを重視して支出のことを忘れると、収支バランスが悪くなる恐れがあります。
そのため、どのような支出があるかを想定して念入りな計画を立てることが重要です。
不動産投資では主に以下の支出が発生します。

・ローンの返済
・物件の管理費
・突発的な修繕費
・固定資産税など

不動産投資をする前に利回りや必要な経費、シミュレーション方法などを勉強しておくと安心です。

投資物件は入念に選ぶ

不動産投資をするうえで、物件選びが最も大切であると言っても過言ではありません。
物件選びに失敗して入居者が集まらないと、どれだけ綿密なシミュレーションをしても収入は得られないままです。
物件選びで失敗しないためには、以下の点に注意しましょう。

・空室になってもすぐに入居者が入りそうか
・物件価値は下がらないか
・修繕は必要か

中古と新築、マンションと戸建てなど、どのタイプの物件に投資するかも重要です。目的に応じて適切なタイプを選びましょう。

信頼できる不動産会社を探す

信頼できる不動産会社とつながっていると、自分では見つけられない優良物件を紹介してもらえることもあります。そのため、不動産会社選びも重要です。
不動産会社が開催しているセミナーに参加すると、会社の特徴がわかります。希望すれば個別相談が受けられる場合もあるため、セミナーの内容がよければ、個別相談を申し込んでもいいでしょう。

不動産投資の失敗事例3選

ほかの人の失敗事例を知っておくことで、自分の不動産投資に役立てられます。
ここでは、不動産投資の失敗事例を3つ紹介します。

1. 空室で家賃収入が減少した

不動産投資は、入居者がいなければ空室となり家賃収入を得られません。
初期費用を安く抑えても、立地が悪く入居者を集めにくい状況だと空室が続いてしまうでしょう。
空室リスクを完全になくすことは難しいですが、駅近で築浅などの入居者の需要がある物件を選択するなど、空室期間を短縮できるように工夫しましょう。

2. 利回りの計算をミスして赤字になった

表面利回りだけを見て不動産投資したものの、実際運用すると赤字となるケースもあります。
表面利回りの計算式は「年間収入÷物件価格×100」で求められます。物件価格4,000万円で年間収入が600万円の物件の表面利回りは、次のとおりです。

しかし、支出まで考慮するなら実質利回りで判断する必要があります。実質利回りの計算式は「（年間収入－年間経費）÷物件価格×100」で求められます。先ほどと同じ条件で年間経費が200万円の場合、実質利回りは次の通りです。

物件の投資判断をするときは、運用時に必要な経費も考慮した実質利回りで計算しましょう。

3. 節税目的で購入して赤字が長期化した

節税目的で不動産投資を検討する方もいるでしょう。不動産投資の赤字を給与所得などと相殺し、損益通算を行えば、所得税や住民税を抑えられます。
ただし、節税目的で不動産投資をしても、経費を使いすぎたり、新築物件を購入したりすると、節税額よりも赤字が上回るケースもあります。
不動産投資で赤字状態が続けば経営は厳しくなります。不動産投資を検討するなら節税だけでなく、利益を残すことも考えて購入すべきでしょう。

不動産投資で失敗しないための対策

不動産投資で失敗すると、資産を増やすはずだったのに負債が残ってしまう可能性もあります。
ここでは、不動産投資で失敗しないための対策を紹介します。

立地のよい物件を選ぶ

不動産投資で失敗しないためには、最寄り駅が近い・都心に近いなど、需要が安定している好立地の物件を選びましょう。
空室が発生すると家賃収入が減りますが、需要のある物件であれば入居者は見つかりやすいです。
運用中だけでなく将来売却する際も、好立地物件の方が物件価値が下がりにくく高値で売れやすい傾向にあります。

修繕費用も計画に入れておく

メンテナンスされていない物件は入居者が見つかりにくいため、新築でも中古でも建物の劣化による修繕は必要です。
とくに中古物件は新築よりも安く投資を開始できますが、購入後すぐに修繕が必要になるケースもあるため、修繕費も計画に入れて収支計算しましょう。

優秀な管理会社を見つける

投資用の不動産は自分の財産でもあり、家賃収入を長くもたらしてくれる可能性のあるものです。自分の財産を委託して管理してもらう会社選びは非常に大切です。
優秀な管理会社を見つけるために、以下の点を確認しましょう。

・集客力はあるか
・知識が豊富か
・物件のあるエリアに詳しいか

上記の点以外にも入居率やこれまでの評判を確認し、細やかな対応をしてくれる管理会社は比較的信頼できます。

不動産投資で成功する人の不動産会社の選び方

不動産会社は、不動産の情報提供から契約や収支計画のサポートをしてくれます。
不動産投資で成功する人は、不動産会社を見つける際、実施しているセミナーや説明会に参加しています。いくつかの不動産会社を比較して、自分の投資に合った不動産会社を見つけているのです。
自分の投資に合った不動産会社を見つけるためには、以下のポイントをチェックしてみましょう。

・空室率などの実績
・会社の規模
・評判や口コミ
・取り扱っている物件の内容
・管理費用などの必要コスト
・担当者の人柄

メリットだけでなくデメリットも包み隠さず説明してくれるかも大切です。不動産会社の利益ばかりでなく、投資家の目的や年齢などを考慮して適切な物件を紹介してくれる不動産会社を見極めましょう。

まとめ

不動産投資で成功する人の特徴や失敗事例などについて解説しました。
不動産投資は収支計画をたてるほか、リスクを把握するために、積極的に情報を集める必要があります。しかし、いい物件に投資できれば、安定した家賃収入を得られるでしょう。
不動産投資には、一般的なマンションやビルに加えて、コインランドリーやトランクルーム経営も含まれます。不動産投資を行い、土地の有効活用を成功させるためには、専門家に相談することが大切です。
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