不動産投資のメリット・デメリット｜向いている人の特徴や成功のポイントなども解説

不動産投資とは

不動産投資は、土地や建物などを購入し、家賃収入や売却利益によって、投資金額以上のリターンを得ることを目的とした投資方法です。株式や為替などの投資と比べると、不動産は価格変動が緩やかなためリスクが少なく、長期的な収益を期待できるため人気の投資方法です。
不動産を所有することで生じる諸費用（管理費や修繕費など）も発生するので、投資をする際はこのような費用も考慮する必要があります。

不動産投資の種類

不動産には複数の投資方法があるため、主な3種類とその特徴を解説します。

区分投資

マンションの一室を購入して賃貸し、入居者から家賃収入を得るもっとも一般的な不動産投資方法です。

区分投資の特徴
・初期費用が少ないので初心者でも始めやすい
・一室のみ所有のため、管理の手間が少ない
・戸建、一棟投資と比較して、利回りが低い

戸建投資

一戸建てを購入して賃貸やシェアハウスにより、入居者から家賃収入を得る不動産投資方法です。

戸建投資の特徴
・長期間賃貸する入居者が多い
・戸建の賃貸供給が少なく、ニーズがあるため高利回りを狙いやすい
・ワンルームマンションと比べて広いためリフォーム費用が高額になる

一棟投資

アパートやマンションを一棟購入して、入居者から家賃収入を得る不動産投資方法です。

一棟投資の特徴
・部屋数が多く、大きな収益が見込める
・区分投資と比較して、空室リスクを分散できる
・規模が大きいため、失敗すると多大な損失が発生する

不動産投資で利益を得る仕組み

不動産投資で得られる利益の家賃収入（インカムゲイン）と売却益（キャピタルゲイン）について解説します。

家賃収入（インカムゲイン）

所有している戸建やマンションの賃貸から得られる利益のことです。入居者を維持できると毎月一定の家賃収入が得られるため、ほかの金融商品と比較して安定した利益を得られます。
不動産投資では、家賃収入を安定的に得られる不動産の購入が成功のカギです。投資を行う前に年間の家賃収入から、ローンの返済額や修繕費、固定資産税などの費用を引いた利益や利回りを計算しましょう。

売却益（キャピタルゲイン）

不動産の購入価格と売却価格の差額から得られる利益のことです。不動産が値下がりしたときに安く購入し、値上がりしたときに高く売却して利益を得ます。
売却益は家賃収入よりも一度に高い利益が見込めます。しかし、経済状況などに市場価格が左右されるため、売却するタイミングの見極めが難しいです。投資の初心者には難易度が高いと言えるでしょう。

不動産投資の7つのメリット

不動産投資は、ほかの投資方法にはないメリットがあります。主なメリットを7つ紹介します。

1. 安定収入を得やすい

不動産投資は毎月の家賃収入を得られます。空室のリスクはあっても、借主がすぐに見つかる物件なら、安定した収入源となるでしょう。
株式投資やFXは価格変動が激しく、利益が不安定ですが、家賃は毎月一定額です。経済状況による価格変動も少ないため、今後も安定収入を得られるでしょう。

2. 生命保険代わりになる

不動産の購入とあわせてローンを組む際に団体信用生命保険に加入することで、返済中に購入者が亡くなった場合にローンの残債が免除されます。遺族は残された不動産をもとに家賃収入や売却益を得られるので、生命保険の代わりになるでしょう。

3. 家賃を年金のように受け取れる

家賃収入は安定して長期間にわたり得られます。そのため、不動産投資をすることで将来家賃が年金の一部のようになり、老後の大きな助けとなるでしょう。
公的年金の受給開始年齢は徐々に引き上げられ、受給額も減少するなど老後の生活に不安を感じる方も多いようです。老後生活までに不動産ローンを完済し、家賃収入を年金のように受け取ることは老後の備えとしておすすめの方法です。

4. 相続税対策になる

不動産は現金よりも、相続税を低く抑えられます。不動産投資により保有資産の相続税の評価額を下げられるため、相続税対策になります。
現金の場合は資産額がそのまま相続税評価になりますが、アパートやマンションのような収益用不動産の場合は相続税評価額を約50%に節税できます。

5. 所得税・住民税を減らせる場合がある

不動産のように資産価値が大きく長期間使用できるものは、購入金額を何年かに分割して費用計上できます。この方法を減価償却と呼びます。
不動産投資の金額を減価償却して毎年赤字計上し、損益通算で所得を圧縮することで所得税・住民税の節税ができます。損益通算とは、同一年分のそのほかに得られた利益と損失を相殺することです。

6. レバレッジ効果がある

不動産投資はローンにより自己資金以上の投資ができるレバレッジ効果があります。レバレッジは、てこという意味で、借入金を利用して大きなリターンを得る投資方法です。
不動産投資ローンを利用すると、自己資金の10倍程度の資産を運用できることもあります。うまくレバレッジ効果を活用することで、同じ投資予算でもより多くの利益を得られるでしょう。

7. 手間がかからないため副業にしやすい

不動産投資は物件購入のタイミングで、物件選びや契約などの作業が発生します。しかし、不動産購入後は不動産管理会社に管理を委託すれば手間がかかりません。日々の生活で忙しい方には魅力的な副業となるでしょう。
株式投資やFXは価格変動が激しく、チャートを見るなど拘束時間が必要ですが、不動産投資は時間節約をした資産運用ができます。

不動産投資の5つのデメリット

不動産投資には多くのメリットがありますが、デメリットもあります。不動産投資を始める前にデメリットもよく考慮しましょう。

1. 空室になると家賃が入らない

空室になると家賃収入が得られず、期待したほどの収益が得られません。不動産投資にローンを利用した場合は、返済の必要もありますが収益が予想を下回ると不動産が負債となる可能性もあります。
空室リスクが高くなる主な理由は以下のとおりです。

・立地や建物の条件が悪い
・家賃の設定が高い
・募集広告の写真が少ない

問題点を改善し、空室を埋めるための適切な施策が必要です。

2. 家賃滞納される恐れがある

入居者が家賃を滞納する場合もあります。家賃の回収や督促のため、時間を取られるうえに解決までは収入が止まってしまうでしょう。
家賃滞納の問題への対応に慣れている管理会社に委託しておくことが対策として有効です。

3. 修繕費や管理費などランニングコストがかかる

不動産を購入すると内装や外装、設備などの修繕費や物件の維持管理を目的とした管理費などランニングコストがかかります。さらに地震などの自然災害に備えるための保険料や修繕にかかる想定外の費用がかかるリスクもあります。
中古物件を購入する際は、事前に一級建築士などの専門家に建物の確認を依頼し、修繕が必要な箇所の点検が必要です。不動産投資をする際は、修繕費や管理費も必ず考慮しましょう。

4. 希望価格で売却できない場合がある

不動産は買い手が見つからず、希望価格で売却できない場合もあります。すぐに売却するために売値を下げてしまうと、不動産投資として赤字になるリスクがあります。また不動産価格は景気動向にも左右されるため、購入時よりも価格が低下する可能性もあります。
購入時に立地や地域の将来性などを検討し、購入後も物件の定期的なメンテナンスを行うなど不動産の価値を低下させないように配慮しましょう。

5. ローンの金利が上がるリスクがある

不動産をローンで購入する方は、ローンの金利が今後上がるリスクがあります。日本では長く低金利政策が続いているため、さらに金利が下がる余地は少なく徐々に金利が上昇する可能性があるでしょう。
不動産投資の際は金利が上がることも想定し、自己資金に余裕を持った資金計画が必要です。

不動産投資がおすすめな人

不動産投資がおすすめなのは、長期的な資金計画を立てられる以下のような方です。

安定収入がある人

不動産投資ではローンを組むことが多いため、サラリーマンや公務員などのように安定収入のある方が向いています。ローンの審査では、不動産の担保価値だけでなく、購入者の年齢や年収、職業も重要視されます。安定収入があることで不動産投資の魅力である、ローンを利用したレバレッジ効果が発揮できます。
もちろん資産家や経営者のように自己資金に余裕がある方は問題ありません。

ミドルリスク・ミドルリターンの投資をしたい人

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンで、安定した家賃収入を長期的に得たい方におすすめです。不動産投資では物件にもよりますが、4〜5%の利回りがあり、元本割れリスクが少ないです。
預貯金は元本割れのリスクはありませんが、大きな利回りは期待できません。不動産投資はほかの金融商品よりも、安定した利回りが得られるでしょう。

年金だけの老後生活に不安がある人

いわゆる「老後2,000万円問題」と言われるように、年金だけでは老後の生活資金がまかなえるか不安な方には、不動産投資がおすすめです。不動産投資では、毎月の安定した家賃収入が得られるだけでなく、まとまったお金が必要になった際は売却もできます。適切な不動産投資は、老後の生活設計に貢献してくれるでしょう。

不動産投資を成功させるポイント

不動産投資を成功させるためには、投資前に以下のポイントの検討が必要です。

資金に応じた不動産投資の方法を選ぶ

不動産投資は数百万円程度から数億円規模まで、投資金額を選べます。資金が少ない場合は、中古物件の区分投資から始められるので、無理のない投資方法を選択しましょう。初期費用を含めたフルローンも可能ですが、そのほかの費用がかかるリスクがあることを考慮してください。

不動産投資とライフプランを一致させる

不動産投資は生命保険や年金の代わりになるだけでなく、節税もできるなどメリットが多いです。会社で働きながら副業として不動産投資を行い、定年後は家賃収入を生活費に当てるなど、ライフプランと一緒に検討するといいでしょう。

不動産会社を慎重に選ぶ

空室リスクや価格変動などを予測することは困難なため、優良な不動産会社からアドバイスを受けることが不動産投資の成果を大きく左右します。実績や強みとしている不動産投資のジャンルなどを調べ、不動産会社を慎重に選びましょう。

まとめ

この記事では、不動産投資のメリットやデメリット、不動産投資に向く方、投資を成功させるポイントなどについて解説しました。
不動産投資は多くのメリットがあるミドルリスク・ミドルリターンで、安定した家賃収入を得られる投資方法です。副業や資産形成、老後資金として魅力的な投資になるでしょう。
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