初心者が知っておくべき不動産投資の仕組み｜投資を行う流れや、よくある失敗なども解説

不動産投資とは

不動産投資とは、不動産を購入・管理し、利用者に貸出して家賃収入を得たり、不動産物件の売却益で利益を生み出したりする方法です。いわゆるアパートやマンションの「大家さん業」にあたります。

不動産投資の目的

不動産投資の目的は、不動産物件に投資して家賃収入などを得ることと、所有する不動産を購入時より高く売って利益を上げることの2つです。今後は年金受給額の縮小が予想されるなかで、年金の代わりになり、老後の収入源として注目されています。

投資市場における不動産投資のポジション

投資とは、利益を予想して自己資金を投入する方法です。不動産投資以外に投資信託や株式投資・FXなどがあり、すべての投資にはリスクとリターンが存在します。
投資のリターンとは投資から得られる収益を、リスクとは収益の振れ幅を意味します。
リスクとリターンの主な3分類です。

・ローリスク・ローリターン…リスクは小さくリターンも小さい
・ミドルリスク・ミドルリターン…中間程度のリスクとリターン
・ハイリスク・ハイリターン…リスクは大きくリターン（収益の振れ幅）も大きい

一般的に不確実性のリスクと得られるリターンは相関関係にあると言われ、高いリスクを得ようとする際には相応のリスクテイクが必要とされます。不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンに分類され、短期間で大幅に価格が上下する株式投資と比べればリスクは少なく、得られる収益も比較的安定すると考えられています。

初心者が知っておきたい不動産投資の仕組み

不動産投資の仕組みであるキャピタルゲインとインカムゲインについて解説します。

キャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、資産の譲渡によって得られる利益のことで、不動産投資においては不動産物件の売却益です。不動産物件の価値は変動するため、物件の値上がりにより利益が大きくなる可能性もありますが、値下がりもあるため損失も大きくなる可能性があります。インカムゲインと比較すると、リスクとリターンがともに大きい傾向にあると言えるでしょう。

インカムゲイン

インカムゲインとは、資産運用によって得られる収益のことで、不動産投資では家賃収入が該当します。
借主がいれば、安定的に毎月の家賃収入が得られます。そのため、株式投資やFXなど市場環境による変動の影響を受ける投資商品よりも景気の影響を受けづらいでしょう。

不動産投資の利回りについて

利回りとは、投資した金額に対する収益の割合を示したものです。不動産投資においては、物件取得費に対する、1年間の家賃収入の割合で算出します。利回りは不動産物件の収益性を知る基準のひとつです。
不動産投資の利回りには2つの計算方法があります。

・表面利回り（グロス利回り）…物件価格に対する1年間で得られる賃料収入の割合
・実質利回り（ネット利回り、NOI利回り）…賃料収入から物件取得費や年間の経費を引いた収益率

不動産投資は、物件を購入するほかにも、運営にかかるコストがあるため、実質利回りで事業計画を立てるのが重要です。

不動産投資にかかる初期費用の目安

不動産投資における初期費用の目安と内訳について解説します。

不動産投資の物件購入費以外の初期費用

不動産投資の初期費用は、ケースバイケースで物件の購入価格や買い主の就業状況などによって変わるため、一概に言えません。目安として物件の購入価格に加えて、プラス8～10%程度の諸費用が必要です。

不動産を購入する際の諸費用の内訳

物件購入以外の諸費用の内訳について、簡単に解説します。

・不動産仲介手数料…不動産会社へ物件の売買の仲介を依頼した際に払う手数料
・不動産登記費用…所有権など登記にかかる費用と、司法書士への報酬
・ローン事務手数料…ローンを組む際にかかる事務手数料
・ローン保証料…ローンを組むときに保証会社へ払う費用
・火災保険料・地震保険料…ローンを利用する場合、火災保険加入が融資条件になる
・不動産取得税…固定資産税評価額×3％で計算
・印紙税…物件やローンの契約書に貼る印紙代

そのほか、固定資産税や管理費・修繕費なども必要です。

投資できる主な不動産の種類

区分マンション投資や1棟マンション投資といった、主な不動産投資の種類について説明します。

区分マンション投資

区分マンション投資とはマンションを1部屋から購入し、入居者に貸し出して賃料を得る方法で、不動産投資を始めたばかりの方にも人気です。
物件の購入費は1棟マンション投資などと比較すると低い場合が多いため、自己資金額も低く設定でき、少額で投資を始められます。ただし貸し出す戸数が少ないと、大きな利益を上げるのは難しくなるでしょう。

一棟マンション投資

マンションをまるごと購入・建設し、賃貸物件として運用する方法です。
複数の部屋から家賃収入を得られるので利益が増えるだけでなく、一時的に空室があってもほかの部屋の家賃収入でカバーできるため、リスクヘッジができます。始めるにあたって、高額な自己資金と経営を成功させるための賃貸経営の実績が必要です。

不動産投資をする3つのメリット

不動産投資をすると、年金対策になることや節税効果が期待できることなど、主に3つのメリットがあります。

1. 年金対策や生命保険代わりになる

不動産投資は老後の年金対策に役立ち、生命保険代わりにもなります。
少子高齢化のために働き手が減る一方で、年金受給者は増えているため、年金の原資不足が予想されています。年金制度が現在のような形で続く保証はなく、長い老後の生活を安定させるには不充分かもしれません。
不動産投資は物件が空室にならない限りは家賃収入が手に入るため、将来的に減額が予想される年金の代わりとして、老後の収入源としても活用可能でしょう。
また不動産物件を買う際には多くの場合、団体信用生命保険に加入します。契約者の死亡などにより返済能力がなくなると、残りのローンは保険金で全額弁済されるため、その後の家賃収入は残された家族の手元に残ります。不動産投資は生命保険の代わりにもなるのです。

2. 節税効果が期待できる

不動産投資を始めると、減価償却による節税効果を期待できます。
不動産物件の購入費用は数年に分けて計上（減価償却）します。確定申告の際、本業の所得から減価償却費を引くことで、所得税・住民税の還付を受けられます。
より節税効果が高いのは、収入が多く、高額納税をしているケースです。

3. インフレに強い

不動産投資は、インフレのリスクヘッジになります。
インフレとは物の価値が上がり、お金の価値が下がることです。
不動産投資がインフレに強い理由は、貨幣はインフレによって価値が下がりますが、不動産物件は実物資産のため、物価上昇に比例して価値が上昇する傾向があるためです。
評価の高い不動産物件は、価値が下がりにくく景気に強いため、投資初心者にもおすすめと考えられます。

不動産投資をする3つのデメリット

不動産投資を始めるにあたって、空室リスクなど経営の成功を左右するデメリットもあります。

1. 空室リスクが生じる

不動産は借主を確保できなければ、空室となりその間の賃料は得られません。入居者が退去した後に、すぐ次の借主が見つからなければ空室期間は長くなります。
家賃収入がなくても管理費など経費がかかるため収益が減ります。
空室のリスクに備えて空室保証サービスに入ったり、入居条件を緩めたりするなどの対策をしましょう。

2. 不動産価格が下落する可能性がある

不動産物件は、一般的に年数が経過するほど価格が下がると言われています。経年劣化といって、時間とともに建物や設備は傷むからです。
好立地物件の選定や維持管理をうまく行うことで、物件の価値を維持できるケースもあります。

3. 流動性が低い

不動産投資は流動性が低いのもデメリットです。
投資における流動性とは、現金化のしやすさを意味します。不動産物件は即時の売却が難しいため現金化しにくく、一般的に不動産売却にかかる期間は3か月と言われています。
一方、東京などの大都市では流通量が増えているため、適切な価格であれば1か月程度での売却も可能と考えられます。流動性の低さへのリスクヘッジとして、現金化が比較的容易な都心部の物件を購入する選択肢もあるでしょう。

不動産投資の流れ・手順の5つのポイント

不動産投資の流れや手順を5つのポイントに分けて解説します。

1. 投資目標の設定

まずは不動産投資の目標を決定しましょう。投資の目的を明確化させて、どのくらい収益を上げたいか決めます。
投資の目的は「老後の生活資金として月20万円必要」、「子どもの教育費のために月15万円副収入を得たい」など、ケースによってさまざまです。目的から逆算すれば、不動産投資の規模や物件の条件が選びやすくなります。

2. 不動産投資に関する情報収集・エリアの決定

目的や条件にあう物件情報を集め、エリアを決定します。
エリア選びは需要と直結するため、不動産経営にとって大切なポイントです。アクセスのよさや、人口の多さ、自然災害のリスクなどを総合的に見て判断します。
物件情報は、ネット検索や不動産会社への問い合わせで収集可能です。
不動産会社に希望する物件情報を伝えておくと、条件にあった物件が出たときに紹介してもらえるでしょう。

3. 物件の内覧・買付申込書の提出

購入したい候補の物件が見つかったら、不動産会社に問い合わせて物件の内覧を行います。
加えて、物件の外観や周辺エリアの状況などの確認もしましょう。
物件の購入を決めたら、買付申込書を不動産会社に提出します。

4. 融資の申し込み・売買契約の締結

不動産投資ローンは金融機関によって融資の条件や金利が異なります。融資の本審査に通ったら、金融機関と金銭消費貸借契約（ローン契約）を結びましょう。
売買契約の締結では、まず宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。これまでの交渉内容や認識にズレがないか確認して、契約書に署名・捺印し手付金を支払った後、正式な売買契約を交わします。

5. 物件の引き渡し

買い主から不動産購入に関わる諸費用の決済を行うと同時に、売り主から買い主へ不動産の所有権移転登記の手続きをして、物件が引き渡されます。

不動産投資の初心者によくある3つの失敗例

不動産投資を始めたばかりの方が、はまりがちな失敗例を3点解説します。

1. 十分な自己資金がないうちに不動産投資を始めてしまう

資金が不足した状態で不動産投資を始めても、収益化は厳しいでしょう。
投資物件の購入費だけでなく、登記費用や不動産会社への仲介手数料などが発生するためです。大抵の場合、ローンを活用しても、物件価格の1〜3割は自己資金を投じる必要があります。
早期の修繕費がかかる場合や予想よりも収益が得られないなどの事態も起こりうるため、ある程度の資金は手元に残しておきましょう。

2. 不動産会社を比較検討せずに決めてしまう

不動産会社を比較せずに決めるのは、不動産経営においてリスクが高いと言えるでしょう。
不動産会社によりますが、都合のいいことばかり伝えて、好ましくない事実を言わないケースもあるようです。
営業マンなど周囲のアドバイスを鵜呑みにしないことが重要です。最終的な判断をくだすのはオーナー自身であるため、不動産会社はよく吟味して信頼できる会社を選びましょう。

3. 利回りの高さだけで物件を選んでしまう

よくある失敗例に、表面利回りの高さにつられて物件を決めてしまうことがあります。
不動産広告では一般的に表面利回りを表示しますが、これは経費分を引いていない数値です。空室が続くリスクがあるほか、多額の修繕費が生じるなど、実際にはさまざまなコストがかかります。物件購入の判断や運営においては、経費などの支出を含めた実質利回りの確認が大切です。

初心者が気を付けておきたい不動産投資の3つの注意点

不動産投資を始めるにあたって、ぜひ気を付けておきたい注意点を3つ解説します。

1. リスクを考慮した収支の計画を立てておく

不動産投資を始めるときは、余裕を持った収支計画を立てましょう。
不動産経営は空室リスクや不測の修繕費、税金などの運営コストがかかります。とくに、空室は不動産経営を左右するリスクです。空室率を厳しめに想定して収支計画を立てるなど、運用経費を多めに見積もってください。

2. 不動産会社の選定は慎重に行う

投資目的に合った不動産会社を選ぶことが大切です。
不動産会社には地域密着型や投資物件の取り扱いが多い会社など、それぞれに特徴があるため、自身の投資目的に合う会社を選びましょう。
複数の不動産会社を検討し、信頼できる会社選びが成功のカギと考えられます。

3. 物件のデータを確認してから判断する

物件や周辺の情報から長期的な入居のニーズがあるかを確認して物件を探します。スーパーや駅近などの利便性や周辺物件との家賃のバランス、人口推移など周辺環境のデータを見るとどんな住民が多いかなどの傾向が分かります。
エリアごとの賃貸ニーズはネットで地域情報を調べたり、不動産会社に聞いたりするとよいでしょう。

初心者におすすめの不動産以外の投資先

不動産投資と比べてリスクが低いと言われる投資に、コインランドリー経営があります。

コインランドリー投資とは

コインランドリー店舗を建設し、洗濯機や乾燥機の利用料金を収入にする投資です。
一般的な不動産投資と比べて8～12％の高い利回りが期待できます。初期投資は一般的に3,000万円以上かかりますが、区分マンションなども同等またはさらに費用がかかるため、コインランドリー経営を検討するのもおすすめです。

初心者にはコインランドリー投資がおすすめの理由

フランチャイズであれば、専門知識や経験のない初心者の方でも開業できます。
共働き世帯が増え、家事の効率化のためにコインランドリーのニーズが高いこと、洗濯は生活に欠かせないため、景気に左右されにくいことから、安定した収入が見込めることが考えられます。

まとめ

初めて不動産投資を行う方へ、不動産投資の仕組みや投資を行う流れ、よくある失敗などを解説しました。
不動産投資は、物件選びや運用計画などの判断を、最終的に自分で行わなくてはいけません。しかし、節税効果が期待でき、年金対策にもなるため、事前のリサーチや計画を入念に行えば収益化を見込めるでしょう。
不動産投資が難しいと感じたら、コインランドリー経営を検討するのもおすすめです。フランチャイズであれば専門知識が必要ないため、初心者でも経営できます。大型コインランドリー機器トップシェアのTOSEIでは、コインランドリー開業のためのサポートを行っています。
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