不動産投資で節税できる税金は？
節税の仕組みや方法、節税におすすめの物件を紹介

不動産投資で節税できる仕組み

日本は超過累進課税制度を採用しているため、所得が上がるにつれて所得税・住民税の税率が高くなります。不動産投資を行うと、本業の給与所得と不動産所得を合算したものが課税所得となるため、単純に考えればその分の税負担が大きくなるはずです。
しかし、不動産投資を事業にすると課税所得から各種経費を差し引くことができます。
とくに節税効果が高いのは減価償却費を経費計上する方法です。不動産の減価償却費は高額なので、不動産所得で赤字を作って給与所得と相殺すれば大きな節税につながります。

不動産投資で節税できる税金

個人で不動産投資を行う場合、以下の節税ができる可能性があります。

・所得税・住民税
・相続税
・贈与税

法人化した場合は所得税・住民税が法人税に替わります。
相続税や贈与税も対象なので、いずれ子や孫に資産を譲りたいと考えている方は覚えておいてください。

不動産投資で節税する方法

それぞれの税金について、詳しい節税方法を解説します。

所得税や住民税を節税する方法

所得税や住民税は課税所得に税率をかけて算出するため、所得を圧縮することが節税につながります。
具体的な節税方法を4つ紹介するので参考にしてください。

経費計上する

不動産投資では以下のような項目を経費として計上できます。

・租税公課
・保険料
・修繕費
・管理費
・管理会社への委託料
・広告宣伝費

適切な経費計上を行うことで、課税所得を最小限に抑えられます。
上記以外の項目でも、不動産投資事業にかかる費用であれば経費にできる可能性があります。判断に迷う場合は税理士へ相談してください。

減価償却費を経費計上する

減価償却費を経費計上して帳簿上の赤字を作り、損益通算することでさらに大きな節税効果が期待できます。
損益通算とは、給与所得の黒字と不動産所得の赤字を相殺することです。減価償却は実際の支出を伴わないため、手元にキャッシュを残しながら節税できるというメリットがあります。
ただし、減価償却できるのは建物と設備部分のみです。土地は年数が経っても資産価値が減らないと見なされ、減価償却できないので注意しましょう。

青色申告を選ぶ

確定申告の際に青色申告を選択することで、青色申告特別控除を受けられます。
不動産が事業的規模と認められた場合は、所得金額から最大65万円が控除されます。基準は原則として戸建の場合は5棟以上、マンションやアパートの場合は10室以上です。
ただしワンルームマンションなど、事業的規模とみなされない場合でも10万円の控除が受けられる可能性があります。

家族へ給与を支払う

青色申告を行うと、特典として青色事業専従者給与を利用できます。
家族が青色事業専従者と認められた場合、家族に支払った給与を全額経費として計上できる制度です。
青色事業専従者の要件は以下の通りです。

・青色申告者と生計を一にする配偶者、そのほかの親族
・年齢が15歳以上
・6か月以上事業に従事している

事前に税務署へ申請し、申請内容通りに給与を支払うことが条件です。
給与が過大だと経費として認められない可能性があるため、適切な金額を設定しましょう。

相続税を節税する方法

子や孫に資産を譲る場合、現金のまま相続するよりも、投資用不動産として相続したほうが相続税を抑えられます。
現金では額面に応じて相続税がかかりますが、不動産の場合は評価額によって相続税が変動します。一般的に不動産評価額は、現金の価値よりも低く評価されるため相続税は安くなります。
建物の評価額は一般的に建築費用の50～60％程度といわれており、第三者に賃貸する場合はさらに30％の控除が適用されます。

贈与税を節税する方法

不動産の価値が上がることが期待できる場合は、生前に贈与したほうが節税できる可能性があります。「相続時精算課税制度」を利用すれば、2,500万円までは贈与税が発生しません。なお、2,500万円を超える分には20%の贈与税が課せられます。
贈与者が亡くなった時点で改めて相続税の算出を行いますが、すでに支払った贈与税相当額は控除されます。さらに相続税の評価額は贈与時点のものが採用されるため、不動産価値の上昇が見込まれる場合は、早めに贈与したほうが節税効果を高められるでしょう。

法人化して節税する方法

法人化した場合、以下のようなメリットが受けられます。

・個人より税率が下がる可能性がある
・経費計上できる項目が多い
・損失の繰越期間が長い

法人化すると不動産所得にかかる税金が法人税に替わるため、一般的に個人よりも税率が低くなります。
ただし法人設立にはコストがかかるので、一概に法人化したほうがよいとはいえません。法人化すべきか悩む場合は税理士に相談することをおすすめします。

法定耐用年数と中古物件の耐用年数の計算

新築物件は法律によって「法定耐用年数」が定められています。建物の構造や用途ごとに年数が決まっているため、詳細は主な減価償却資産の耐用年数表をご覧ください。
中古物件は法定耐用年数ではなく、事業で使用できる期間を合理的に見積もって耐用年数を決定します。中古物件の耐用年数の求め方は以下の通りです。

＜法廷耐用年数を過ぎている場合＞
法定耐用年数×20%

＜法定耐用年数を一部過ぎている場合＞
（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×20%

中古物件は新築物件よりも耐用年数が短くなるため、1年あたりの減価償却費を多く計上できるのが特徴です。

不動産投資での節税におすすめの物件

不動産投資と一口に言っても、投資できる物件はさまざまです。
節税目的の方におすすめの物件を紹介します。

おすすめの物件の特徴

節税目的なら耐用年数の短い中古物件がおすすめです。とくに木造物件は法定耐用年数が22年と短く、早く減価償却できるので木造の中古物件を選ぶとよいでしょう。
中古物件は新築と比較して安く購入できる、購入後に価値が下がりにくいといったメリットもあります。

おすすめできない物件の特徴

新築物件は耐用年数が長いので、節税目的ではおすすめできません。
新築マンションは販売価格が高い反面、一度でも入居者が入ると中古物件扱いとなり一般的に価格が下落します。最初の募集以降、中古物件として募集をかけるときは賃料を下げざるを得ない場合が多いでしょう。
家賃収入が減ってもローンの返済額は変わらないため、節税効果が薄いだけでなく、場合によっては資金繰りが悪化する可能性もあります。

不動産投資で節税を狙う際の注意点

不動産投資で節税を行う場合には、以下の4点に注意してください。

収益性を重視する

節税だけを目的とせず、収益性を重視しましょう。
不動産投資とは、あくまでも家賃収入や売却益を得ることを目的とした投資方法です。
節税のために所得を圧縮することばかり考えていると、物件が古くなるにつれて経営を続けることが難しくなってしまいます。
中古物件は減価償却費を大きく計上できますが、修繕費や管理費がかさみます。場合によっては新築物件を選んだほうが収益を見込めるかもしれません。

突発的なリスクを予測する

不動産投資を行う際は、以下のような突発的なリスクを予測しておきましょう。

・自然災害
・入居者によるトラブル
・家賃の未納

適切な保険に加入する、不動産管理会社に管理を委託するなど、適切なリスク対策を行うことが大切です。

減価償却期間が終わる前に物件を売却する

購入した物件は、減価償却期間が終わる前に売却することをおすすめします。減価償却期間が終了すると、減価償却費を経費計上できなくなるため税負担が大きくなります。減価償却期間後もローンの返済が残っていると、資金繰りが苦しくなるかもしれません。
ただし、不動産を売却した際に発生した利益には「譲渡税」がかかります。物件を購入してから5年以内に売却すると、譲渡税が高くなるので注意しましょう。

国外中古建物は減価償却費を計上できないことを知っておく

海外の不動産投資を活用した節税は難しいといえるでしょう。
2020年の税制改正により、国外中古建物にかかる不動産所得の金額が赤字の場合、簡便法で計算した建物の減価償却費を経費として計上できなくなりました。
海外の不動産を購入する場合は、節税効果ではなく収益性を重視してください。

不動産投資での節税に向いている人

不動産投資での節税に向いているのは、課税所得が900万円以上の人です。
減価償却中に節税できたとしても、物件を売却するときには「譲渡税」を支払わなければなりません。したがって、減価償却期間中の所得税・住民税率と譲渡税率の差異が大きいほどトータルの節税効果が高いといえます。
課税所得が900万円を超えると、所得税・住民税の税率は33％以上です。
仮に物件を購入してから5年以降に売却した場合、譲渡所得税率は約20％となるため、税率差にあたる約10%以上を節税できる計算です。
逆に課税所得が900万円以下だと、実質的にほとんど節税効果が得られない可能性があります。給与所得が少ない方は、節税目的ではなく物件の収益性を意識したほうがよいでしょう。

不動産投資で節税に失敗した事例

不動産投資でありがちな失敗例を紹介します。
投資に失敗すると充分な節税効果が得られないだけでなく、キャッシュフローを悪化させてしまう危険があります。

新築物件に投資した事例

新築物件を購入しても充分な節税効果が得られないケースが多いでしょう。
新築物件は耐用年数が長く、経費計上できる1年あたりの減価償却費が小さくなるためです。
人気が高い新築物件は空室リスクを抑えられますが、家賃収入が増えるとその分支払う税額も大きくなるので注意しましょう。

経費を使いすぎた事例

節税のために経費を使いすぎて資産が減り、キャッシュフローが悪化するケースです。
不動産投資ではさまざまな費用を経費計上できますが、あくまでも必要な経費に対して節税効果を受けるという意識を持つことが大切です。
中古物件を購入する際は、耐用年数が短い分、突発的な修繕が発生するといったリスクを予測しておきましょう。

土地取得にかかる借入利息相当を損益通算できなかった事例

土地と建物を合わせて購入する場合に、土地価格の割合が高い物件を選んでしまい、節税効果が得られないケースです。
不動産所得が赤字でも、土地の取得にかかる借入利息相当は損益通算できないので注意しましょう。
不動産を購入する際は、事前に土地・建物の価格割合を確認することが重要です。

まとめ

不動産投資で節税できる仕組みや方法、注意点などを解説しました。
うまく活用すれば大きな節税効果を得られますが、失敗すれば資金繰りが悪化する可能性もあります。
不動産投資に不安を感じる方は、コインランドリー経営による節税を検討してみてはいかがでしょうか。不動産より初期投資を抑えられるため、低リスクで始められます。
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