不動産投資の主なリスクとは？対策や成功するポイントを解説

不動産投資のリスクとは

不動産投資のリスクを減らすひとつの方法として、適切かつ充分な知識を持つことが重要です。一般的にリターンを得るには、相応のリスクを取ることが求められるためです。

不動産投資にはリスクがつきもの？

「不動産投資＝リスクが高い」というイメージを持つ方もいるかもしれません。
ネットで不動産投資と検索すると「不動産 失敗」「不動産 リスク」といったネガティブなサジェストが出てきます。不安を払拭するために、ネガティブワードで検索する方が多いためと考えられます。
実際のところ、不動産投資は闇雲に行えば失敗につながりかねませんが、しっかりと対策を立てれば成功率を高められます。

不動産投資で考えられるリスク

不動産投資で起こるリスクには、以下のようなものがあります。

空室のリスク

不動産投資の主な収入源は賃料です。部屋や建物を貸し出す対価として家賃を得るため、空室がある場合は収入が得られません。
賃料が入らない場合でもローンや経費を支払う必要があるため、赤字となります。
入居者が入らず空室の期間が続けば、家賃収入が減り赤字のリスクとなってしまうでしょう。

賃料滞納のリスク

部屋が満室でも、借り手が賃料を滞納した場合は収入が得られません。賃料滞納は、不動産投資で起こりがちなトラブルです。
日本賃貸住宅管理協会が2022年11月に発表した日管協短観によると、2021年度の1か月家賃滞納率は全国平均で0.9％でした。100軒のうち1軒が滞納をしている計算になります。
家賃未払いの立ち退き訴訟を起こすには、3か月以上滞納の実績が必要です。訴訟には費用が発生するため、多額の損失となります。

金利上昇のリスク

不動産投資ローンを組んだ場合、金利が上昇すると返金支払額が増えます。金利は経済の影響を受けるため、長期的に見ると上昇を避けることは難しいでしょう。
金利の上昇によって収支のバランスが崩れた場合、家賃収入額よりも返済金額が大きくなる可能性があります。金利上昇リスクに備えるには、余裕をもった資金準備が大切です。

賃料下落のリスク

物件が古くなるにつれて賃料は安くなる傾向にあり、周辺の学校や企業の撤退の影響を受けて、住宅の賃貸需要が減る場合もあります。物件を長期的に保有した場合、賃料の相場が下落するタイミングがあるかもしれません。
「空室が続くくらいなら賃料を下げてでも入居させたい」と考えがちですが、一度下げた賃料を再び上げるのは難しいため、家賃の値下げは最終手段として考えたほうがよいでしょう。

災害のリスク

地震や台風、大雨などの災害によりダメージを受けた場合は、不動産の価値が下がる可能性もあります。
洪水や土砂災害、津波などが起こりやすい土地を調べる際に便利なのが、国土交通省の ハザードマップ です。物件選定の参考にしてください。
災害のほか、火災や事故が起きるケースもあります。物件が貸し出せなくなる事態を想定し、保険に加入しておくといいでしょう。

老朽化のリスク

物件の老朽化も、不動産投資においてはリスクとなります。不動産は基本的に、築年数と比例して賃料や売却額が下がるためです。
老朽化によって物件の不具合が起きた場合は、修繕をしなくてはなりません。新築に近い状態を保つために、リフォームやリノベーションを行うことも考慮しましょう。
物件のメンテナンスや修繕にはコストが発生するため、費用を積み立てておく必要があります。

不動産価値の下落のリスク

物件を売る場合は、売却時に不動産価値が下がる可能性があります。エリアの人口減少や街のブランド力低下により、賃貸や購買のニーズが下落するためです。
購入時に比べて価格が大幅に下がると、損失が発生します。不動産投資は長期的に行うため、時間とともに土地の価格が変動することを想定しましょう。

資金流動性のリスク

不動産投資は、資金流動性が高くない点もリスクになります。流動性とはただちに現金化できる可能性が高いかを表すものです。
不動産を売却するときの流れは、以下の通りです。

1.不動産の査定
2.仲介の契約締結
3.不動産の売却活動
4.契約
5.不動産の引き渡し

不動産売却時には、査定から引き渡しまでに半年以上かかることもめずらしくありません。暗号資産やFX、株式などといった流動性の高い投資方法と比べると、売却までに手間と時間がかかります。
不動産投資のなかで流動性を求める場合は、駅に近い物件を選ぶなど売却のしやすさを考慮しましょう。

不動産投資のリスクの対策

不動産投資で生じるリスクには、以下の対策が有効です。

需要の高い物件を選ぶ

不動産投資で空室リスクを減らすには、需要が高い物件への投資が重要です。
不動産の経営では、立地が成功のカギを握ります。人口が増えているエリア、スーパーや駅の近くなど、利便性が高い物件を選ぶと空室リスクを減らせます。
店舗を経営する場合は、地域で需要のあるサービスを選択しましょう。たとえば、共働き世帯やひとり暮らしの人が多いエリアでは、コインランドリーの需要が高いなど地域によってニーズは異なります。不動産業者など専門家とも相談し、ニーズを見極めたうえで適切な業種に賃貸することが大切です。

不動産投資では保険に加入する

不動産投資のリスクヘッジには、保険への加入が大切です。火災保険や地震保険により、火事や地震、台風などの災害時に補償を受けられます。
思わぬ事故で物件がダメージを受けた場合に補償を得られる保険もありますので、リスクを想定して保険商品を選びましょう。
エリアによって起こりうる災害の種類は異なるため、ハザードマップでの確認と把握が大切です。

借入期間を短くする

金利上昇の影響を最小限にするためには、不動産投資ローンを短期間で返済するのが有効です。ただし借入期間を短くすると、月々の返済額は増加します。
負担を減らすために余裕がある月は繰り上げ返済を行い、借入期間を短くするといいでしょう。
変動金利ではなく、固定金利の不動産投資ローンを選べば金利変動の影響を回避できます。固定金利の不動産投資ローンを扱う金融機関は多くありませんが、検討してみましょう。

賃貸管理会社を活用する

不動産投資では、賃貸管理会社に対応を委託するのが一般的です。
管理費用をかけても、入居者の募集から退去まで、一連の賃貸管理業務を専門家に任せられるのは大きなメリットです。清掃や点検など、建物の維持管理やメンテナンス業務も対応可能です。
賃貸管理会社には、家賃滞納の督促業務も委託できます。契約前にトラブル時の対応について確認しておくと安心です。

不動産投資のメリット

不動産投資には、収入を得られるほかに、税金対策となるなどのさまざまなメリットがあります。

不動産投資は副収入が得られる

本業への支障が出にくく、副収入を得やすい点がメリットです。
不動産投資の収入には、以下のような特徴があります。

・不労所得である
・長期的に収入が得られる
・安定的な収入源となる
・定期収入がある

多くの時間や労力をかけずに、副収入を得やすいのが不動産投資のメリットです。物件の運営を管理会社に任せられるため、自身の手間がかからず本業の妨げになりにくいでしょう。

不動産投資で節税できる

所得税と住民税の節税ができるのも、不動産投資のメリットです。
建物を購入して減価償却を行うと、給与所得を圧縮できます。減価償却費の赤字を給与所得から差し引いて損益通算することで、所得税が減る仕組みです。
不動産投資では、経費計上できる項目が多い点でも節税効果があります。不動産ローン借入金の利子も経費に計上できるため、節税効果が高くなるのです。

不動産投資によって相続対策になる

不動産は現金と比べて評価額が下落しやすいため、相続対策にも有効です。
現金を不動産に変えると財産としての評価額が下がるため、相続税を引き下げる効果があります。一般的に不動産の評価額は、現金の7割ほどと言われます。
ただし相続税評価額が落ちた場合でも、資産価値は変わりません。現金を不動産に変えることにより、資産価値が変わらないまま評価額を抑えられるため相続税の節税につながります。

不動産投資はインフレ対策となる

現金の価値は世界情勢の影響で大きく変動します。そのためインフレになると物価が上昇し、お金の価値は下がります。
一方不動産は、インフレ時に賃料が上昇する傾向にあります。インフレ時に家賃収入が上昇しやすいため、不動産投資はインフレ対策にもなるのです。
現金に比べて価値が下がりにくい点でも、インフレに強いと言えるでしょう。インフレによって、不動産ローン借入金の実質的な価値が下がる点もメリットです。

不動産投資が成功するポイント

不動産投資を成功に導くには、物件と管理会社の2点をどう選ぶかにかかってきます。人気が高い物件と信頼できる管理会社を選びましょう。

不動産投資の物件選び

不動産投資を成功させるには、物件選びが大切です。新築と中古どちらの物件を選ぶのか、立地についても比較検討を行い、戦略を練りましょう。
中古物件は、長く持っていても価値や賃料が下がりにくい点がメリットです。購入価格が新築に比べて安い分、高い利回りが期待できる場合もあります。
新築物件の場合は入居者がすぐに見つかりやすく、高い家賃を維持しやすい点がメリットです。ただし購入後に資産価値が下がる可能性があるため、注意が必要です。

不動産投資の管理会社選び

不動産投資の成否を分けるのは、管理会社選びにあるといっても過言ではありません。入居者管理は手間がかかるため、信頼できる管理会社に委託することが重要です。
丁寧で細やかな対応をしてくれる管理会社に委託することで顧客満足度が上がり、長期的な入居者が増えるでしょう。

不動産投資でおすすめの資格

不動産投資を行う際に役立つ、おすすめの資格は以下の3つです。

宅地建物取引士

通称「宅建（士）」と呼ばれる、不動産売買や賃貸取引の国家資格です。不動産業界において必須の資格とされています。
宅地建物取引士の試験に合格するためには、不動産取引に関する基本的な法律や税金の知識が必要です。
不動産投資では契約書や重要事項説明書を見る機会が多いため、宅地建物取引士の資格が役に立ちます。

ファイナンシャルプランナー

通称「FP」と呼ばれ、不動産投資に限らず広く資金計画を立てられる資格です。税金、保険、年金、不動産などの幅広い知識を身につけられます。
1級から3級までにわかれており、知識に応じて段階的な受験が可能です。

マンション管理士

マンション管理組合の運営を行う際に必要となる国家資格です。
取得するとマンションの維持・管理の専門家として、管理組合のコンサルティング業務が可能になります。
建物を一棟所有したい場合には、おすすめの資格です。

まとめ

不動産投資で起こりうるリスクと、有効な対策法を解説しました。不動産投資にはリスクもありますが、対策を行うことでさまざまなメリットを得られます。
アパートやマンションなど住居を貸し出すのが一般的ですが、なかにはオフィスや店舗を貸し出す不動産投資もあります。マンションのテナント部分で店舗経営も行う場合は、居住者の利便性につながるコインランドリーがおすすめです。
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