不動産投資の仕組みとは？
代表的な種類7選や失敗例、メリットについて詳しく解説

不動産投資の仕組み

不動産投資とは一般的にマンションやアパート、オフィスビルなどの不動産物件を購入し、第三者に貸し出して家賃収入を得る方法です。
コインランドリーやトランクルームなどを建設して、サービス利用者からの利用料金を収入にする投資方法も不動産投資に含まれます。
利便性の高い立地や割安なマンションなど、収益性の高い物件を選んで不動産投資をすれば大きな利益を見込めるでしょう。アパートやビル経営では入居者が長期的に定住し、空室率が下がれば安定した収入を得られます。
コインランドリーやトランクルームなどへの投資も、一般的な不動産経営と同じく、不労所得を得る手法と考えられます。

不動産投資の種類7選

ここでは1棟マンション投資や戸建住宅投資、コインランドリー投資など代表的な不動産投資について紹介します。

1. 1棟マンション（アパート）投資

1棟マンション（アパート）投資とは、マンションやアパートなどをまるごと買上げ・建築し賃貸物件として運用する方法です。
限られた規模の土地を効率よく運用でき、複数の部屋から家賃収入を得られるのは大きなメリットと言えます。部屋数が多いと家賃収入が増えるだけでなく、一時的に空室が生まれてもほかの部屋の家賃収入でカバーできるのでリスクヘッジができます。
1棟マンションの所有権はオーナーにあるため、管理のルールや修繕の頻度などについて自分で決定できるのもよい点です。
デメリットとしては、購入価格が高くランニングコストもかかることです。リスクを軽減するには自己資金に余裕があることが大切になります。

2. 1棟ビル投資

1棟ビル投資とはビルをまるごと購入・建設し、店舗やオフィスなどを事業者に向けて貸し出す手法です。
ビジネスでは中長期にわたって入居する借主が多いため、安定した家賃収入を期待できます。
1棟ビルは日中の利用が基本のため、アパートなどの賃貸住宅と違い、夜間にトラブルの連絡が少ないことも魅力です。
デメリットとしては投資額が大きくなるために、綿密な資金計画が重要になります。

3. 戸建住宅投資

戸建住宅投資とは一戸建ての住宅を購入・建築し、入居者へ賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る方法です。
メリットとして主なターゲットがファミリー層のため、単身者の入居期間と比べて長期的な運用が期待できます。アパートやマンションに比べて供給量が少ないため、借主を探しやすい点も指摘されます。
エリアや築年数などの条件によっては戸建住宅を格安で購入できるケースがあり、その分高い利回りの運用が見込めるでしょう。
デメリットは、区分マンションと比較すると建物や庭などの管理に手間がかかるため、管理会社の利用を検討する方法がある点です。空室の場合、家賃収入がストップしてしまうリスクもあります。

4. 区分マンション投資

区分マンション投資とは、マンションを1部屋から購入し、賃貸物件として運用する方法です。
立地のよい物件が多く、居住ニーズが高い物件を選べば空室リスクは軽減できます。物件の購入費は1棟マンション投資などと比較して低いため、自己資金額も低く設定でき、数百万円から投資が始められることです。
入居者が退居すると家賃収入がなくなるため、可能であれば複数の物件を所有して、収入の安定化を目指すとよいでしょう。

5. 駐車場・駐輪場経営

土地を整備し、駐車場や駐輪場として利用者に貸し出す方法です。
メリットは、初期費用を抑えられ、管理に手間がかからないため無人運営できることです。
将来的に売却する際は、建物の解体費用がかからず、土地の使用用途の自由度も高いため買い手がつきやすいと考えられます。
デメリットは、ニーズの見込まれる立地選びが難しいことと、駐車場・駐輪場は更地のため固定資産税などの税制面での優遇が受けられないことです。

6. トランクルーム経営

トランクルーム経営とは、コンテナを設置して収納スペースとして利用者に貸出し、賃料を得る方法で、ローリスク・ローリターンの投資と考えられます。
メリットは初期費用が抑えられ、アパートなどの建物と比べると、老朽化による賃料値下げの影響が少ないことが挙げられます。
また、貸出す目的が荷物置き場のため、利用者のトラブルが少なく無人運営も可能です。
デメリットとして立地選びが難しく、マンションや戸建ての経営と比較すると収益性は低いと言えるでしょう。

7. コインランドリー経営

コインランドリー店舗を建設し、洗濯機や乾燥機の利用料金を収入にする仕組みです。
アレルギー対策などで、ふとん洗いのニーズが高まっているため、ビジネスチャンスが広がっています。共働き世帯の増加もコインランドリー利用の後押しになっていると言われています。
コインランドリーの機器は進化を遂げているため、洗濯時間が短縮できる機器を設備投資すれば、ライバル店との差別化を図れるでしょう。自宅での洗濯が難しいふとんやスニーカーなどを専門で洗える機器が設置されている店舗は、人気が高まっていると言われます。
一般的な投資手法と比べて8～12％の高い利回りが期待でき、相続税や贈与税の節税効果があります。
無人運営も可能なので、オーナーの管理の手間がかかりません。フランチャイズであればノウハウは不要のため、初心者でも経営が可能で、クレーム対応も本部にお任せできます。
初期投資は一般的に3,000万円以上かかりますが、区分マンションや戸建住宅投資なども同等またはさらにコストがかかるため、コインランドリー経営を検討するのもおすすめです。

不動産投資でありがちな4つの失敗例

不動産投資でよくある4つの失敗例を挙げます。失敗から学ぶことは多いため、自身の土地活用の参考にしてください。

1. 資金が不十分な状態で始める

資金に余裕がない状態で不動産投資を始めても、収益化は難しいでしょう。
不動産投資を始めるには多くの資金が必要です。投資をしたい土地や物件の購入費だけではなく、登記費用や不動産会社への仲介手数料などが発生するためです。
不動産投資では金融機関のローンを利用すれば、初期費用を抑えて投資を始められます。
しかし、物件価格と同額の融資を受けるフルローンは投資初心者にとってはリスクが高いかもしれません。
一般的にローンを活用しても、物件価格の1〜3割は自己資金を投じる必要があります。早期に修繕の費用がかかる、予想よりも収益が得られないなどの場合に備えるために、ある程度の資金は手元に残しておきましょう。

2. 営業マンなど周囲の助言を鵜吞みにする

営業マンなどの周囲の意見を無条件に受け入れると、判断を誤る可能性があります。
不動産投資では、物件の購入や運用の際のリスクなど、多くの情報から自分で判断することが求められます。
営業マンなどからアドバイスを求めるのは悪いことではないですが、物件情報のデメリットなど都合の悪いことを言わない営業マンもいるでしょう。複数の情報源を持っておくなど、情報を選別する作業は重要です。
実際に大きな金額を投資し、長期にわたって運用していくのはオーナー自身であるため、最終的な自己判断が大切になります。

3. 信頼性の低い不動産会社と契約する

残念ながら信頼性の低い不動産会社も存在するため、不動産会社と契約を結ぶ際は評判をチェックしましょう。
仲介を依頼する予定の不動産会社をネットで検索して、口コミや評判を確認します。
不動産会社の経営期間も確認するポイントです。店頭に掲示されている事業者の登録番号とともに記載されている更新回数から経営期間を推測できます。

例：「国土交通大臣免許（3）第〇〇号」

カッコ内の数字は5年ごとの免許更新をこれまでに3回行ったという意味です。
長期にわたって営業し続けていることは、お客様から信頼を得ていると言えるでしょう。誤って信頼性の低い不動産会社と契約しないよう、充分に注意してください。

4. 家族に内緒で不動産投資した

家族に内緒で不動産投資を行うのは家庭内のトラブルのもとになります。不動産投資を安定させ、成功させるには配偶者など家族の理解と協力が不可欠です。
不動産経営では、日常的に物件の収支管理や物件状況の確認、確定申告など多くの作業があるため、専業でない限りひとりですべての業務をこなすのは難しいでしょう。
不動産投資はぜひ家族の理解を得てから進めてください。

不動産投資の4つのメリット

不動産投資は生命保険代わりや年金対策など、さまざまなメリットがあります。ここでは4つのメリットを解説します。

1. 生命保険代わりになる

生命保険の代わりになるのが不動産投資の大きなメリットです。
不動産を購入する際には多くの場合、団体信用生命保険に加入します。契約者の死亡・高度障害により返済能力がなくなると、残りのローンは保険金で全額弁済されます。
万一のことがあっても、不動産は家族がそのまま相続し、定期的な家賃収入を得ることが可能です。もちろん、不動産を売却して現金化もできます。

2. 年金受給額減少対策に役立つ

不動産投資は老後の年金対策にも役立ちます。
少子高齢化のために働き手が減少する一方で、年金受給者は増えているため、年金の原資不足が予想されています。
年金制度が今のような形で続く保証はなく、長い老後の生活を安定させるには不十分な可能性もあるでしょう。
不動産投資は物件が空室にならない限りは家賃収入が手に入るため、将来的に目減りしていく年金の代わりとして、老後の収入源として活用可能と考えられます。

3. 税制優遇効果が期待できる

不動産投資を始めると、減価償却による節税効果を、早い段階で実感できます。
減価償却とは、マンションなど資産価値が大きく長期間使える物の購入費用を、何年かに分けて計上することです。確定申告の際、長年にわたって費用を計上できるため、課税所得を減らし節税につながります。

4. レバレッジ効果を利用できる

レバレッジ効果の高さは不動産投資の魅力のひとつです。
不動産投資におけるレバレッジ効果とは、少ない資金で高額な資産（不動産物件）を得る方法のことで、テコの原理（レバレッジ）として例えられます。
不動産投資のレバレッジ効果は、他の一般的な投資よりも高い部類に入り、不動産投資ローンを利用すれば自己資金の10倍ほどの資産を手に入れる可能性があります。

例：
・自己資金が400万円でローンなし⋅⋅⋅400万円の物件のみ買える
・自己資金400万円＋4,000万円の不動産投資ローン⋅⋅⋅4,400万円の物件を購入できる

不動産投資ローンは毎月の家賃収入から返済し、余ったお金は利益になります。
ローンの返済が終われば、物件は自己所有になるため、その後は家賃収入もすべて手元に残ります。

まとめ

不動産投資の仕組みや種類、失敗例、メリットなどについて解説しました。
不動産投資は物件選びや経営判断において難しい側面もあります。しかし、節税効果が期待でき、少ない元手で大きな資産を運用できるため、事前のリサーチや計画を入念に行えば収益化を見込め、土地の有効活用になりうるでしょう。
不動産投資には、一般的なマンションやビルに加えて、コインランドリーやトランクルーム経営も含まれます。不動産投資を行い、土地の有効活用を成功させるためには、専門家に相談することが大切です。
大型コインランドリー機器トップシェアのTOSEIでは、コインランドリー開業のためのサポートを行っています。
高利回りや集客成功のポイントなど、定期的に無料セミナーを開催していますので、まずは一度ご参加ください。