空地の固定資産税の算出方法とは？
空地の軽減方法や活用方法も解説

固定資産税とは

土地や家屋、償却資産といった固定資産をもつ方が、市町村に納める税金です。固定資産には以下の種類があります。

固定資産の種類	例
土地	田んぼ、畑、住宅地、池沼、山林、鉱泉地（温泉など）、牧場、原野などの土地
家屋	住宅、お店、工場（発電所や変電所を含む）、倉庫などの建物
償却資産	会社など事業者が所有する構築物（広告塔やフェンスなど）、飛行機、船、車両や運搬具（鉄道やトロッコなど）、備品（パソコンや工具など）など

固定資産の所有権をもつ方が、所在する市町村に納めます。

空地の固定資産税の算出方法

固定資産税は、固定資産の適正価格に標準税率をかけて算出されます。
ここでは計算式や課税標準額の決定方法をまとめましたので、空地の固定資産税を計算する際の参考にしてください。

空地の固定資産税算出方法

固定資産税は以下の式で算出されます。

一部の市町村では、1.4％とは異なる税率を採用している場合があります。

課税標準額とは

課税標準額は、標準税率をかけて固定資産税額を計算する際の基になる金額です。
課税標準額のもととなる評価額は時価で決まるため、3年に一度、固定資産評価基準に基づく「評価替え」を実施し、固定資産を適正価格に合わせます。
土地の利用目的が宅地利用の場合、地価公示価格などの70％を目処に評価額が定められます。

負担水準とは

負担水準とは、今年度の評価額に対する前年度の課税評価額の割合のことです。
以下の計算式で算出します。

負担水準は土地によってばらつきがあるため、「負担調整措置」を講じることで税負担の均衡化を図っています。
商業用宅地の場合の、負担水準と負担調整措置の関係について以下にまとめました。

負担水準	負担調整措置など
70％超	今年度の評価額×70％
60％以上70％以下	前年度の課税標準額に据え置く
60％未満	前年度の課税標準額に今年度の評価額の5％を上乗せ

固定資産税の軽減方法

住宅用地の課税標準額には特例措置が設けられており、土地に建物を建てると固定資産税の負担金額が軽減されます。
住宅用地とは住宅やマンションなどが立つ敷地のことで、敷地面積によって課税標準額の負担額が変化します。住宅用地の特例措置は小規模住宅用地と一般住宅用地で軽減率が違うため、以下にまとめました。

小規模住宅用地の軽減措置

小規模住宅用地は、敷地面積が200平米以下の住宅用地のことです。固定資産税を6分の1に減額します。都市計画税の課税標準額は、固定資産税評価額の3分の1です。

一般住宅用地

敷地面積が200平米よりも広い住宅用地は一般住宅用地と呼び、固定資産税は3分の1に減額されます。一般住宅用地では都市計画税は、固定資産税評価額の3分の2で計算できます。

住宅用地の軽減措置特例の適用要件

住宅用地に該当する土地は、1月1日時点で以下に該当するものとして決められています。

1.専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地で、その上に存在する家屋の床面積の10倍までの土地
2.併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋で、その家屋の床面積に対する居住部分の割合が4分の1以上あるもの）の敷地の用に供されている土地のうち、その面積に下表の率を乗じて得た面積（住宅用地の面積がその上に存在する家屋の床面積の10倍を超えているときは、床面積の10倍の面積に下表の率を乗じた面積）に相当する土地

家屋の種類	※居住部分の割合	率
下に掲げる家屋以外の家屋	25％以上50％未満	0.5
	50％以上	1.0
地上階数5以上を有する耐火建築物である家屋	25％以上50％未満	0.5
	50％以上75％未満	0.75
	75％以上	1.0

※居住部分の割合＝居住部分の床面積／家屋の床面積

固定資産税が高くなるケース

家族などから土地を相続した場合、土地に建物が立っていたほうが固定資産税が安く済みます。
特定空家に指定されたり、建物を撤去して更地にしたりしてしまうと軽減措置特例が適用されないため、相続時よりも固定資産税は高くなってしまいます。
土地の評価額は1月1日時点の状態で判断するため、建物を撤去する場合は年が明けてからがおすすめです。

「特定空家」に指定された場合

空家であっても土地に建物が立っている場合は、固定資産税の軽減措置特例が適用され、税金の負担をおさえられます。
適切に管理されていない空家は「特定空家」として扱われ、固定資産税の軽減措置特例は適用されません。

住居用建物を撤去した場合

軽減措置特例は建物が立つ土地にしか適用されないため、相続時に立っていた建物を撤去した状態で1月1日を迎えた場合は、更地に対しての固定資産税を払わなければなりません。
新たな居住用の建物を建てるまでは、建物がある状態と比べて約3～4倍の固定資産税を納める必要があります。

空地の活用方法

固定資産税の節税方法として、建物を建てる方法を紹介してきました。ここからは、空地をビジネスで活用する代表的な4つの方法を解説します。
固定資産税の負担軽減だけではなく、土地活用による収益も期待できるでしょう。

賃貸物件の経営

アパート・マンションや賃貸併用住宅の経営は、土地活用ビジネスの代表的な方法のひとつです。床面積が広めの建物になるため、軽減措置による減税の割合が3分の1～6分の1と、高めの節税効果が期待できます。
マンションなどキャパシティが大きな物件のほうが高額な家賃収入を見込めますが、初期費用の高さや立地条件など注意しなければならないポイントもあります。

駐車場の経営

駐車場経営は、比較的少ない初期投資で始められる土地活用です。建物を建てるほど土地が広くない場合でも運営できるのが特徴です。
コインパーキングは月極駐車場よりも設備の費用がかかるものの、立地によってはより多くの収益が見込めるでしょう。

事業用地として貸し出す

土地活用として、事業者に土地を貸す方もいます。
「事業用定期借地権」を利用すれば、事業用の目的のもと、10年以上50年未満のスパンで土地を貸し出せます。コンビニエンスストアや老人ホームなどさまざまな用途で土地を有効活用できるでしょう。固定資産税の節税のほか、安定的な収益が期待できます。

太陽光発電で社会にも貢献

空地を利用した太陽光発電の設置もひとつの手です。発電機により集めた電気を1kwhあたりの価格で電力会社から買い取ってもらえます。
10kw以上の設置により20年の固定期間で契約できるため、土地に余裕がある場合はより安定した長期収入が見込めます。立地による日当たりのよさに収益が左右される面があるので、土地との相性に気をつけましょう。

空地でコインランドリーを経営するのも有効な手段

「空地にかかる固定資産税を減らしたい、しかしあまり手間をかけたくない」と考えるなら、コインランドリーの経営も視野に入れてみましょう。
設備を整えたあとは無人で経営できるのが最大のメリットです。自宅に洗濯機がない一人暮らしの方や、ふとんなどの大きな洗濯物を洗いたいファミリー層からのニーズが高まっています。
設備の数を合わせることで、さまざまな土地の形に対応できることも、コインランドリー経営を始めやすいポイントです。人件費がかからない、設備のメンテナンス頻度が低いことなどから、高い利回りも期待できます。建物の建造による固定資産税の節税効果もあるため、有効な土地活用方法のひとつと言えるでしょう。
運営をお考えの際には、コインランドリー専門業者に相談するのもおすすめです。

まとめ

空地に建物を建てることで、固定資産税の節税効果が期待できます。
土地を保有しながら、固定資産税で損をしないポイントは以下の3つです。

・建物をしっかりと管理する
・土地がもつ価値に気をつける
・土地を活用しビジネスを立ち上げる

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