空地を活用する方法を徹底解説！
活用しにくい土地の特徴や迷ったときの対応法も紹介

投資費用を抑えたい人向けの空地を活用する方法

できるだけ投資費用をかけずに空地を活用する方法を2つ紹介します。初期費用を抑えて手軽に活用をはじめたい人におすすめです。

駐車場として活用する

空地を整備して駐車場として貸し出す方法です。建物を建てづらい変形した土地や敷地内に高低差がある場合でも活用できます。大きく分けると月極駐車場とコインパーキングがあり、立地や手間によって土地に合う方法を選べます。

駐車場として活用するメリット

比較的少ない投資費用でスタートできます。初期費用を抑えたい場合は精算機やロック版などの設備がいらない月極駐車場を、手軽に管理したい場合はコインパーキングをおすすめします。
駐車場は、ほかの用途にも転用しやすいのもメリットです。一旦、住宅や店舗を建てると解体時にも費用がかかりますが、駐車場は更地に戻す手間はあまりかかりません。本格的な用途が決まるまでのつなぎとして、駐車場を経営するケースもあります。

駐車場として活用するデメリット

月極駐車場は契約する人がいないと収入が減ります。コインパーキングは、幼稚園や保育園がある住宅街の周辺、駅前や幹線道路沿いなどニーズのある地域が限定されます。空地の周辺環境を見極めて運用をスタートさせましょう。
初期投資額が安く抑えられる割には、実質的な利回りは低いという指摘もあります。

自動販売機を設置して活用する

自動販売機を設置して収益を得る方法です。狭い空地でも自動販売機を置くスペースさえあればすぐに始められます。

自動販売機を設置するメリット

自動販売機は設置会社が設置するため、オーナーには準備の負担がかからず空地を活用できます。飲み物の補充や空き缶の回収などの運営も原則として、すべて設置会社が行うため、手間がほとんどかかりません。また完全出来高制で、売上の20％ほどが得られます

自動販売機を設置するデメリット

人通りが多い場所や生活道路沿いでなければ自動販売機の利用は少なく、さほど売り上げが見込めません。また1台あたり月2,000円〜5,000円程度の電気代がランニングコストとして必要です。

収益を得たい人向けの空地を活用する方法

空地を活用してできるだけ多くの収益を得たい人向けに3つ紹介します。初期費用が多い分、成功すればハイリターンが得られるでしょう。

アパートやマンション経営をする

アパートやマンションを建築し、経営する方法です。駅から近い場所に空地がある場合は、利用者（入居者）が多く見込めます。

アパートやマンション経営のメリット

収益性と大きな節税対策がメリットです。更地のままにしておく場合と比べて、住宅の敷地の固定資産税が約6分の1、都市計画税が約3分の1に節税できます。
要件を満たせば相続税評価額も20～50％減額されるため、相続税対策にもなります。

アパートやマンション経営のデメリット

駅から近い場所など、好立地が求められるが立地が悪い場合は、入居者探しが難航して思ったような収益が見込めないでしょう。
入居者の管理に手間がかかりますが、運営会社に委託するのが無難です。ただし管理にかかるコストは発生します。
初期費用が高額になるため、経営を始める際は収益のシミュレーションなどが重要です。

戸建賃貸として経営する

空地に戸建を建築して貸し出す方法です。ファミリー層が多い地域などにおすすめの活用方法です。

戸建賃貸として経営するメリット

アパートやマンションに比べ需要に対して供給が少ないため、高稼働が期待できると言われます。将来的に賃貸を辞めて、中古物件として売却できることもメリットです。
初期費用はアパートやマンションに比べると抑えられます。

戸建賃貸として経営するデメリット

アパートやマンションと比べて貸し出す部屋数が少ないため、空室になると収益がゼロになってしまう恐れがあります。周辺の環境によって入居者が左右されるため、駅から少し遠い場合でも住環境がよい場所が求められます。

コンビニなどの商業施設を経営する

幹線道路の近くの空地はコンビニや商業施設の経営に向いています。24時間営業により多く集客できれば、高い収益性が期待できます。

コンビニ経営のメリット

住宅街などで周辺にコンビニが少ない地域なら、利用者が集中し高額な収入を得られる可能性があります。交通量や人通りが多い道路沿いなど、立地がよければ中心街から離れていても車で来店する人などの集客が見込める可能性があります。

コンビニ経営のデメリット

周辺に競合店がある場合、集客が分散するため収益に左右されます。またニーズが少なく、立地条件が悪い地域などの場合は、安定した収入は見込めないこともあります。
経営手腕が収益に影響するため、経営ノウハウを持たない場合は苦戦を強いられるかもしれません。失敗した場合、ほかの業態に転用しにくいデメリットがあります。

あまり手間をかけたくない人向けの空地を活用する方法

空地の活用にあまり手間をかけたくない人向けの方法を2つ紹介します。管理の手間を減らして、土地を活用しましょう。

コインランドリーを経営する

コインランドリー経営は、単身者やファミリー層が多くいる地域で需要が高い傾向にあります。特殊な洗濯機を揃えるなど、利用者ニーズを把握し提供すれば、高い収益が得られる可能性があります。

コインランドリー経営のメリット

駅近の住宅街や車で行ける幹線道路沿い、田舎の土地や狭小地でも経営が可能です。郊外でも、駐車スペースが十分にあり、周辺に競合がなければ安定的な収益を得られる場合もあります。
無人店舗が多く、人件費などの管理費もコストが低いため、手間をかけずに運用できます。

コインランドリー経営のデメリット

周辺にコインランドリーのニーズがあるかは重要なポイントです。近くに住民が少ない、近くに競合店があるなどの場合は、差別化しなければ集客できず、収益は見込めないでしょう。
利用者のニーズ把握や経営ノウハウが大切で、運営に不安な場合は専門業者にアドバイスをもらうことをおすすめします。

資材置き場として活用する

建設などに使用する資材置き場として活用する方法です。周辺に工場や建築企業がある場合は検討しましょう。

資材置き場として活用するメリット

重機や木材などの建築資材を、更地のまま貸すだけなので初期費用や手間がかかりません。法律によって用途の規制や売却ができない場合、市街化調整区域や農地などでも活用できるメリットがあります。

資材置き場として活用するデメリット

ある程度の需要がないと収益化が難しいでしょう。更地のまま貸し出すため、節税効果はありません。
収益化を目指す際は、周辺のニーズを見極める必要があります。

空地を活用せず手離したい人向けの方法

空地を活用することが難しく、手離したい人に向けの方法を3つ紹介します。

売却する

手間と費用をかけたくない人におすすめです。売却するだけで現金化しやすい簡単な方法ですが、売却する際は境界を確認しましょう。境界がない場合は、隣地立会いのもとで境界確定が必要になるため注意が必要です。
また狭すぎる土地や広すぎる土地、不整形地は買い手がつきにくく売却がスムーズに進まないケースがあります。

譲渡する

不動産の譲渡とは、売却代金と引き換えに所有権を引き渡すことです。その際、譲渡した側には譲渡所得税が発生します。譲渡所得とは所有する土地を売って得た利益のことです。譲渡所得には所得税や住民税がかかり、総称して譲渡所得税と言います。

寄付する

学校や公益法人、自治体などに土地を寄付して所有権を手離す方法です。ただし受け取ってもらう場合は所有権移転登記費用が必要です。所有権移転登記費用とは、売買や贈与によって税率が変わるため注意しましょう。
自治体によって必ずしも寄付を受け入れてくれるわけではありません。使用目的がない場合は受け入れてくれないことが多いため、事前に自治体窓口で確認をしましょう。

空地を放置した際に起こる問題

空地を活用せずに放置した場合、さまざまなトラブルが起こる可能性があります。トラブルを回避できるように事前に内容を確認しましょう。

空地でも納税義務が発生する

土地を使っていなくても所有する限り、固定資産税と都市計画税が毎年発生します。空地を放置しているにもかかわらず、所有しているだけで税金を払い続けるのはもったいないと考える人もいるでしょう。
空地に建物を建てれば、土地にかかる税金は少なくなるため節税になります。

無断使用される恐れがある

空地を放置すると粗大ゴミの不法投棄、違法駐車、無断侵入などが起こる可能性があります。近隣の子どもが空地に侵入してケガをした場合に、賠償責任を負うリスクもあるのです。
空地のまま放置せず、活用方法を検討したほうがよいでしょう。

管理コストがかかる

使っていない空地をきれいに維持するには定期的な清掃などの管理が必要です。自分たちで管理できない場合には業者に委託できますが、その分委託料が発生します。
不法投棄などがあった際もゴミの処理費用が発生してしまうため、余計に管理コストがかかります。

放置すると近隣からのクレームにつながる恐れがある

放置期間が長い土地には、雑草が生えたり、害虫が大量発生したり、周辺住民からクレームに発展する場合もあります。雑草や雑木により、火災が起こる可能性も増すため、安全面の管理が必要です。
近隣からの苦情が多いと、やがて自治体からの指導になることもあります。空地について条例を定めている自治体もあるため、事前に確認しましょう。

空地活用が難しい土地の特徴

土地の特徴によっては空地活用が難しい場合があります。土地活用ができるか判断するために4つの特徴を解説します。

＜活用が難しい土地の4つの特徴＞
・市街化調整区域による規制がある空地
・用途地域による規制がある空地
・農地法による規制がある空地
・極端に狭い土地や不整形の空地

市街化調整区域とは、市街化を抑制するために建物を建てられないエリアです。ただし条例によっては特定の建物が建てられる場合もあります。
次に用途地域による規制です。大きく分けて「住居地域」「商業地域」「工業地域」の3種類に分けられ、細かく分類すると13種類に分かれます。空地がどの地域に当てはまるか確認しましょう。
また農地法による規制がある空地は、農地以外に活用する場合は都道府県知事や指定市町村長の許可が必要です。農地を売却する場合も、農家にしか売却できないため注意が必要です。
最後は極端に狭い土地や不整形の土地は空地活用が難しくなります。土地の特徴に合わない活用方法を選んでしまうと無駄に費用がかかる可能性があります。
空地の特徴に合う活用方法を検討しましょう。

【どんな方法を選べばいいのか分からない】空地の活用方法に困ったときは

空地の活用方法に迷うときは土地活用比較サイトを参考にしたり、土地活用に強い業者に相談しましょう。土地活用比較サイトは手間と時間をかけず、希望に添った活用方法の提案をしてもらえます。
また提案された中から土地活用に強い会社を選ぶことで、土地活用の運営開始までサポートをしてもらえます。

まとめ

空地活用に関して解説しました。土地の特徴を理解して、自分に合う活用方法を見つけることが重要です。空地を放置している場合は税金や近隣トラブルなどのリスクがあるため、できるだけ活用しましょう。
たとえば手間がかからず収益も期待できるコインランドリー経営がおすすめです。
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