土地活用の失敗例｜原因・対策から失敗を避けるためのポイント・心構えを解説

土地活用を考えるならリスクと失敗例を学ぶことがポイント

土地活用とは、空地を利用して利益を生み出す土地にすることです。
主な例としてアパート・マンション経営や駐車場経営などがあります。
利益を生み出すだけでなく、相続税や固定資産税などの節税対策にもなるといったメリットがある一方、失敗したときにはいくつかのリスクがあります。
土地活用が失敗するリスクを低くし、少しでも成功確率をあげるためには、過去の失敗例を参考にしましょう。

土地活用で失敗しやすい原因と対策

土地活用で失敗しやすい原因として、よくある5つを紹介します。
5つの原因を確認すると、十分な準備をしないまま見切り発車することが失敗につながりやすいといえそうです。
それぞれの対策も解説するので、同じような失敗をしないためにも確認しておきましょう。

原因1. 利回りや節税のことしか考えていなかった

土地活用を始める際に、利回りや節税対策ばかりに気をとられて、肝心な資金計画が甘かったケースが失敗の原因のひとつとして挙げられます。
土地活用は、建物を建てただけで利益を得られるのではなく、利用してもらって収入が発生するものです。土地や設備などへの支出よりも、土地が生み出す収入の方が多くなければ、継続して活用できません。
さらに、税金の控除を受けられたとしても、ビジネスで利益が出せなければ、余計な出費が増えることもあります。

対策は綿密な事業計画を立てることがポイント

対策は、利回りのよさや節税などのメリットにばかり気を取られず、利益を生み出せるように綿密な事業計画を立てることです。
目先の利益ばかりを考えてしまうのは「事業を始めればすぐに儲けられる」という淡い期待があるからかもしれません。土地活用は、10〜20年といった長い時間をかけて継続的な利益を作るものだと認識しましょう。

原因2. パートナー会社の選定を誤った

土地活用をする場合、膨大な量のノウハウを持つ不動産会社をはじめ設備メーカー、店舗フランチャイズ会社などは重要な相談相手になります。
ただし、営業担当者の言葉をそのまま信用して、パートナー会社と契約すると失敗につながる可能性もあります。

対策は営業担当者の言葉を信じ込まないことがポイント

パートナー会社の選定で重要なことは、営業担当者の言葉だけで契約を決めないことです。
ある物件や土地活用方法を勧められてもそのまま受け取るのではなく、理由や根拠を説明してもらい、自身で検証する必要があります。
信頼できるパートナーを探すとともに、自身の知識を蓄えていくことも忘れないようにしましょう。

原因3. 事業開始後に収めなければならない税金額の計算を間違えた

節税を見越したのにもかかわらず、予想よりも多くの税金を支払うことになったというケースもあります。
土地活用の方法によって節税できる税金が異なることを理解しておかなければいけません。
たとえば、駐車場経営の場合、土地の上に建物がないため更地とみなされ固定資産税の優遇措置は受けられません。

対策は税金額の目安を計算・節税対策について検討することがポイント

税金の見込み違いや計算間違いを防ぐためには、節税の目的を明確にし、事業税や固定資産税などの金額の目安を正しく計算しておくことです。
固定資産税の減税が目的の場合は、最大で6分の1の金額まで減税されるアパート・マンション経営を検討しましょう。

原因4.市場やニーズの分析が不十分だった

競合調査が不十分な場合やターゲットのニーズを把握できていないことも失敗の原因になります。
土地を利用する、地域で暮らしたり働いたりする人々のニーズを理解できていないまま建物を建てても、入居者や利用者は集まらないでしょう。
ファミリー層の需要が多い地域でワンルームマンションを建てる、などがミスマッチの代表例です。

対策は人口動態や周辺環境などの市場調査・土地活用の方法を事前に検討することがポイント

土地活用は、その地域の人々に利用してもらってはじめて収入が得られます。そのために市場調査を入念に行い、立地に適した土地活用の方法を検討しましょう。
市場調査の対象には、以下のようなものがあります。

・人口動態（男女比、年齢層など）
・周辺環境（都会か田舎かなど）
・競合の有無（競合他社など）
・都市開発される可能性

専門の業者の協力を得たり、相談したりするのも有効です。

原因5.土地活用の手法を限定しすぎてしまった

「土地活用といえば、アパート経営」といった思い込みがある方もいるでしょう。
アパート以外にも、駐車場やトランクルーム、コンビニなど活用方法は多岐にわたり、目的・費用・周辺環境などによって適した活用方法は異なります。
たとえば、賃貸物件の経営であれば、収益性は高いものの、初期費用が高額になります。長期で経営していくためには、修繕費などの維持費も必要です。

対策は最初から手法を限定しないことがポイント

最初からひとつの活用方法に決めつけないほうがよいでしょう。
思い込みを捨て、さまざまな方法のなかから自身の土地と合っている用途を複数選び、そのなかから絞り込む方法をおすすめします。

土地活用のよくある失敗例

土地活用には、さまざまな方法がありますが、自身の土地に適していないものを選ぶと失敗する可能性は高まるでしょう。
以下であげる6つの方法は、うまく運用すれば収益を上げられるものの、失敗のリスクもあります。失敗の原因を詳しく見てみます。

1. 賃貸物件経営

賃貸物件経営では、物件や立地に関する失敗例が見受けられます。

・単身者が多く住む地域にファミリー用物件を建て、入居者が集まらなかった
・建築費を抑えたことで、高級感を求める需要に見合わなかった
・周辺の相場に対して賃料の設定を高くしすぎた

賃貸経営では入居者が想定よりも集まらなければ収益が期待を下回ります。資金に余裕がないと、早期に経営を諦めなくてはならない可能性があります。

2. 駐車場経営

駐車場経営では、費用面と運営面での失敗例があります。

・元々の建物を取り壊した結果、更地と見なされ6倍の固定資産税がかかった
・コインパーキングと月極の需要を見誤った

現在の土地にかかっている税金の確認と周辺情報の調査をしておきましょう。

3. 太陽光発電

太陽光発電は、次のような失敗が見られます。

・十分な太陽光が得られる立地ではなかった
・パネルの購入費用は安かったが、故障時の保証がついていなかった

太陽光発電パネルを購入する際は、「◯年後の発電効率が△％下がった場合は保証が受けられる」といったアフターサービスがついているかを確認しておきましょう。

4. トランクルーム経営

トランクルーム経営では、近隣住民からの反対に遭うことで失敗するケースが見られます。

・耐震性などの安全性が担保されていない
・人の出入りが多く防犯面で不安がある

などが反対意見につながる可能性があります。
開業前に、アスファルトを舗装し耐震性を上げる、または防犯カメラを設置するなどして、地域住民の理解を得られるように行動するとよいでしょう。

5. 商業施設経営

商業施設経営は、コンビニなど店舗として利用できる施設を建設し、第三者に貸し出すことで賃料を得る方法が一般的です。
商業施設の場合、マーケティングが不十分だったことや運用企業の担当者の説明を鵜呑みにしてしまったことなどが代表的な失敗例として挙げられます。
マーケティングにおいては「どんな店舗が入りたがるか」「どんな店舗があればお客さんが来店してくれるのか」を考えることが重要です。

6. 等価交換

等価交換とは、土地所有者が土地、業者が建築費用をそれぞれ出資し、出した費用の割合に応じて、完成した建物と敷地を所有する土地活用方法です。
建築費用という大きな初期費用を負担しなくてすむ土地活用ですが、税制上の優遇措置を知らずに損をしてしまった、といった失敗例も見受けられます。

土地活用の失敗例から学ぶ成功のための心構え

失敗例を通してみると、「簡単に儲けたい」という考えから、オーナー自身の知識不足や情報不足が原因となっているケースが多くあるようです。
こうした失敗例から導き出される、土地活用で成功するための心構えは以下の3つです。

不労所得を期待しすぎない

土地活用は「不労所得」というイメージを持たれがちです。
しかし失敗例からもわかる通り、成功するには、事前調査や企業との打ち合わせなど、さまざまな行動が必要です。
土地活用は利益を生み出しますがリスクもあり、リターンが高いものほどリスクは大きい傾向にあります。
「働かずに利益を得られる」という考えは持たないようにしましょう。

必要な情報は自分で見つける

土地活用で大切なのは、最終的な判断を自分で行うことです。
パートナー企業のノウハウを活用するのは重要ですが、任せっきりにして失敗すれば不利益は自分に降りかかります。
土地の活用方法ごとのメリット・デメリット、初期費用の目安など、土地活用に必要な知識を身につけておきましょう。

管理の意識をしっかり持つ

「土地を活用する」ことは「土地を経営する」ことでもあります。

・土地・建物や入居者の管理
・収入・支出の管理

など、管理を専門に行う会社などに業務を委託した場合も、オーナーは最終的な責任を取らなければならないのが一般的です。経営者として管理の内容にも関心を寄せましょう。

土地活用で失敗を避けるためのポイント

心構えとともに実際の行動で何をすればよいのかを知ることが重要です。土地活用での失敗を避けるために、以下の6つのポイントを押さえておきましょう。

市場調査を行う

市場調査には充分な時間をかけるようにしましょう。
周辺の情報をもとに「どんなニーズがあるのか」を捉えるだけでなく、交通の利便性や地域全体の特徴も把握しておくとよいでしょう。

長期的な視点を持って計画を立てる

マンション経営をはじめ、土地活用には「長期的に安定した利益を得られる計画」が必要です。
初期費用がかかることの多い土地活用では、短期間で利益を得られない場合がほとんどです。長期的かつ現実的な事業計画を立てましょう。

初期費用と収益性を考える

初期費用と収益のバランスを考慮することも大切です。
「初期費用はどのくらいが適切で、何年で回収できるか」「長期的にどの程度の利回りが得られそうか」などを事前に考えておき、計画の進み具合に合わせて時折調整していきましょう。

立地条件に適した土地活用の方法を検討する

土地の形状、立地条件などを加味することもポイントです。
大きな利益を得ることも大事ですが、土地の個性に合わせた活用方法を選ぶことは失敗を避けるうえで重要です。

失敗事例や成功事例を調べて参考にする

土地活用において、経験者の意見や過去の事例が参考になります。
所有する土地と似た環境・条件の事例を探したり、実際に同じ事業を行った方に話を聞きにいったりすると、リアルな情報が得られるでしょう。

信頼できる土地活用のプロに相談する

自身での活用や管理が不安であれば、プロに相談することもひとつの手段です。
ただし、すべての業者が優れた事業者とは限りません。
プロのパートナーを探す際には、以下の3点をチェックしましょう。

・継続的なサポートが見込めるか
・財務状況は問題ないか
・過去の実績は充分か

土地活用の成功事例から学ぶ重要なポイント

失敗例ばかりでなく、土地活用で成功している事例からわかるポイントも見てみましょう。
用途や土地の条件別に、成功へと近づく要点を紹介します。

1. アパート・マンション経営

アパートやマンションなどの賃貸物件の成功事例で共通しているのは、徹底した市場調査と複数の収益シミュレーションを行っている点です。

・1年以上かけて、周辺マンションで人気の間取りなどを徹底的にリサーチした
・収益シミュレーションを30年分行った

など、じっくりと時間をかけて準備をすると、空室になるなどのリスクを最小限に抑えられるでしょう。
世帯情報や周辺地域の状況をもとに、その地域に住んでいる、もしくはこれから住む可能性がある人々が「どんな物件を望んでいるのか」を分析し、そのニーズに合ったスタイルの住居を建設しましょう。

2. 駐車場経営

駐車場の経営に成功した事例では、土地や立地条件に適している事業形態を選んでいます。
駅や商業施設を利用する方向けのコインパーキング、住宅街であれば駐車場なし物件の方や2台目以降の自動車を停める場所を探す方向けの月極駐車場を選択するなどです。
「近隣の駐車場はどんな形態か」「周囲の住宅はどんなものが多いか」などをリサーチし、需要に応じた業務形態を選ぶことが成功への近道です。

3. 高齢者向けの施設経営

高齢者向け施設経営では、パートナー企業の選定が重要です。
集客だけでなく職員の採用やマネジメントといった事業面が大きく関係するため、パートナー企業のもつ経営ノウハウを活用しましょう。運営を任せられ、高いレベルでサービスを提供できるパートナーを選べば、成功に近づけます。運営企業の情報を精査し、実績があり、専門知識が豊富なパートナーを選ぶようにしましょう。

4. 借地契約

借地契約とは、所有する土地で事業を行う業者に貸し出し、収入を得る方法です。事業会社の選定に加え、貸出期間や賃料が適正なら成功に近づくはずです。
コンビニやホテル、ジムなどのフランチャイズ展開をしている企業が定期的に土地活用プランの提案を行っています。こうした企業が発信する情報をこまめにチェックし、収益性の高い活用方法を選ぶのが成功の近道です。

5. 借り手が少ない土地

賃貸需要や利用者が見込めない土地では、借り手が少なくなりがちです。ただし、それはデメリットだけではなく、事業形態を工夫すれば大きなメリットにもなります。
たとえば、広い土地で安定した発電が可能であれば太陽光発電経営ができます。周囲に住む方が少なければ、導入への反発も起こりにくいでしょう。
また、金融資産としての価値がある土地であれば、担保にして別の土地で土地活用を行うと成功に近づけるかもしれません。

6. 立地条件が悪い土地

整地されていない変形地や傾斜地などは、土地活用が難しい場所です。
地形が悪いと活用方法は狭まりますが、比較的柔軟に対応できる戸建て賃貸経営や駐車場経営であれば土地活用できます。
建築は難しいため、設計事務所や工務店に地形に合わせた設計を依頼するのが成功のカギを握るでしょう。

7. 規制がある土地

規制がある土地であっても、自治体の許可を得れば土地活用できます。
高齢者向け施設経営のような公益性が高いものや事業用定期借地・キャンプ場などの土地の性質を活かしたものであれば、認められるケースもあります。規制が厳しい場合でもあきらめずに活用を目指しましょう。

土地活用で失敗しないためにおすすめの方法

土地活用での失敗を避けるためには、下記で紹介する2つの方法がおすすめです。

土地活用比較サイトを利用する

土地活用比較サイトとは、土地情報を入力するだけで、その土地に合った土地活用プランを複数提案してくれるWebサイトです。
1社に絞って交渉しても、正確にその企業の良し悪しがわかりません。サイトに登録すれば、一括で複数社の不動産会社のプランを比較検討でき、気になった業者に依頼するだけなので、時間をかけずに探したい方にはピッタリです。

土地を有効活用するならコインランドリー経営がおすすめ

コインランドリー経営とは、洗濯機や乾燥機などの機械を導入し、コインランドリーの利用者の使用料から収益を得る経営方法です。
初期投資や定期的なメンテナンスが必要ですが、従業員が常駐する必要がなく在庫リスクもないので、人気の土地活用方法です。

まとめ

本記事では、土地活用の失敗例をもとに、失敗の原因や成功するためのポイントなどを解説しました。土地活用では、ある一定の失敗と成功の要因があり、その要因さえ把握しておけば大きな失敗はしないということを理解できたのではないでしょうか。
ただ、なかには「土地活用の失敗の原因はわかったけれど、実際に話を聞いてみないことには始められない」という方もいるでしょう。そんな方にはセミナーへの参加をおすすめします。
大型コインランドリー機器トップシェアのTOSEIでは、コインランドリー開業のためのサポートを行っています。高利回りや集客成功のポイントなど、定期的に無料セミナーを開催していますので、まずは一度ご参加ください。