土地活用の成功・失敗事例6選｜主な土地活用の方法や成功のポイントも解説

土地活用とは

土地活用とは、使用していない土地の利益を生み出せるように変えることです。資産運用のひとつであり、相続税や固定資産税などへの節税対策効果も期待できます。
土地活用にはさまざまな方法があり、土地の形状や立地などからどの方法が適しているのかを知ることが重要です。

主な土地活用の方法10選

主な土地活用の方法を10個紹介します。自身の土地のサイズにあっている方法、もしくは運営方法が向いているものを選びましょう。

1. コインランドリー経営

コインランドリー用の建物を建て、洗濯機などの設備を導入し、利用者から毎回の利用料金を得て収益を上げる土地活用方法です。
コインランドリー経営のメリットは、以下の3つです。

・比較的狭い土地でも導入しやすい
・管理者が常駐する必要がない
・リピーターを獲得できれば、安定収入になる

2. 賃貸マンションやアパート経営をする

賃貸アパートや賃貸マンションを建て、入居者の家賃で収入を得る土地活用方法です。
建築費用やインフラ設置費用などの初期費用が必要ですが、所有している空き地であれば資金計画にも比較的余裕が生まれます。
賃貸マンションやアパートの経営で大切なことは、住民となるターゲットを絞ることです。ファミリー、単身者、学生向けなど、ターゲットに合わせて設計・建設を行うとよいでしょう。

3. シェアハウスを経営する

若い世代から注目されるシェアハウスの経営も土地活用のひとつです。
シェアハウスは、賃貸マンションやアパートより建築費用が安くすみ、初期費用が抑えられる傾向があります。また、戸建てをひとりに貸す場合よりも空室のリスクを軽減できる点もポイントです。
ただし、人数分の部屋数が必要で建物の構造が複雑になったり、業者に経営を委託する場合は追加で管理コストがかかったりするデメリットもあります。

4. 駐車場経営

駅・商業施設の付近や駐車場の少ない住宅街にある土地は、駐車場経営に適しています。
形式としては、月極駐車場とコインパーキングがあり、どちらの場合も比較的安い初期費用で始められます。月極は、精算機やロック装置などの設備も不要なため、整地すればすぐに開業できるでしょう。
管理に手間がかからないメリットもありますが、客単価はそれほど大きくないローリスクローリターンな運用のため、安定性を求める方に向いた活用方法です。

5. 自動販売機の設置

自動販売機は、狭い空きスペースを有効利用できる活用方法です。管理や運営の手間や費用をほとんどかけずに、ちょっとした空きスペースで収益を得たい方に向いています。
ただし、道路にはみ出さないように設置する必要があったり、条例などで規制されている場所では景観を損ねないように装飾したりするなど、自身の持つ土地にマッチするか検討が必要です。

6. コンビニ経営

幹線道路沿いや人通りの多い道路に面したロードサイドの土地なら、コンビニ経営を検討するのもよいでしょう。
経営方法には「リースバック方式」と「事業定期借地方式」の2種類があり、事業定期借地方式なら初期費用の多くをコンビニ会社の本部が負担してもらえます。
また、契約期間が10〜30年と長いことも多いので、長期的な収益化も見込めます。

・条件に適した土地を持っている
・高収益を目指したい

上記2点が当てはまれば検討してみましょう。

7. 土地信託

土地信託とは「土地を持つ人が信託銀行と契約を結んで土地を提供し、信託受益権（土地の運用で得た純利益から配当を受ける利益）を得る方法」です。
土地活用のプロに運用を任せられ、建てた建物は信託契約終了後にはそのまま受け取れるので、「土地活用の知識がなく、とりあえず信頼できる人に任せたい」という方には向いているでしょう。

8. トランクルームを貸し出す

トランクルーム事業は、土地内にトランクルームを設置して、契約者の荷物を入れるものです。
事業モデルとしては駐車場経営と近く、初期投資を抑えたい方に向いています。
運営方法としては、トランクルームを運営する業者に一括借上げしてもらうか、自身でトランクルームを購入し業者に管理してもらうか、のどちらかです。

9. 土地を売却する

土地を売却すれば、一気にまとまった資金が得られます。
売却後は固定資産税を支払う必要もない一方、事業を行って継続的な収入を得るという道がなくなるので、どちらのメリットが大きいか検討することが重要です。
売却時には、仲介手数料や登記費用などの諸経費と得られた利益に対する譲渡所得税がかかります。

10. 土地を貸し出す

土地を貸し出して地代を得る方法も有効です。
自身で建物を立てずに手軽に収入が得られますが、あくまで地代のみのため高い収益は期待できにくいでしょう。
ただし、土地を手放す必要もなく安定した収益を得られるので、今後の活用方法を考えつつ収益化できます。

【種類別】土地活用の成功・失敗事例3選

土地活用にはさまざまな方法がありますが、どの用途にも成功事例・失敗事例があります。
マンション・駐車場・トランクルームを経営した際の実例を通じて、土地活用の成功確率を高める方法をチェックしましょう。

マンション経営の成功事例と失敗事例

マンション経営においては、以下のような成功と失敗の事例があります。

マンション経営の成功事例

マンション経営の成功事例に共通する傾向をまとめました。

・建設を検討している周辺で、1年以上かけて人気の間取りなどを徹底的にリサーチした
・収支シミュレーションも30年分行なった
・賃貸経営の開始までに充分な時間を割いた
・地域のニーズを分析してそこに合った建物にした

マンション経営の成功事例の要因を分析すると、じっくりと時間をかけて調査し準備を整えた状態で事業に踏み切っていることがわかります。
マンション経営には、初期費用以外にも多額の資金がかかるので、空室などで収益化できない事態を避けるためにも顧客ニーズの把握が重要です。

マンション経営の失敗事例

マンション経営の失敗事例の傾向は、下記のようなものです。

・周辺地域の相場よりも家賃設定を高くしすぎて入居者が集まらなかったため、家賃を値下げした
・家賃収入が想定よりも少なくなったため、不動産投資ローンの返済が苦しい

成功事例がしっかりと調査を行っている一方、失敗事例の多くは周辺地域の情報の調査不足が原因と言えそうです。

駐車場経営の成功事例と失敗事例

駐車場経営においては、以下のような成功と失敗の事例があります。

駐車場経営の成功事例

駐車場経営の成功事例には、土地の特性を活かしたものが多いです。

・複数台の駐車スペースを探している住民が多い住宅地の空き地を活用
・土地活用会社に相談した結果、月極駐車場の需要が高いと判断し、運営開始とともに満車

駐車場経営では、その土地の住民が車について抱えているニーズを見極めることが重要です。

駐車場経営の失敗事例

駐車場経営の失敗は、土地の特性を活かしきれなかったものが多いです。

・駐車場付きの住宅地のなかにある更地をコインパーキングにした
・月極駐車場のニーズがある土地にコインパーキングを作った

上記のようなニーズにマッチしていない駐車場を用意した事例では、空車が目立ち、予定していた収入を下回る結果になってしまう可能性があります。

トランクルーム経営の成功事例と失敗事例

トランクルーム経営においては、以下のような成功と失敗の事例があります。

トランクルーム経営の成功事例

トランクルーム経営の成功事例の共通点は、専門業者を活用していることです。
トランクルーム経営のノウハウや情報はあまり出回っておらず、経営したことのない個人がうまく運用するのは難しいかもしれません。
業者のアドバイスを得て、トランクルームに耐震対策をしたことで、利用客からの信頼を獲得し、稼働率が向上した例などもあります。
全く知識がない場合は、業者に頼ることも検討しましょう。

トランクルーム経営の失敗事例

トランクルーム経営の失敗事例で多いのが、近隣住民からの反対です。
土地にトランクルームを設置しただけでは、「耐震性は大丈夫か」「人の出入りが多いのが気になる」など近隣住民が安全・防犯面で不安になるケースがあるようです。
開業前に、アスファルト舗装し耐震性を上げる、また周囲の住民への周知を行うなど、地域への理解を求める活動を行うとよいでしょう。

土地活用で成功するポイント

土地活用を成功させるためには、以下の5つのポイントを押さえておきましょう。

・土地活用事業を始めるという意識を持つ
・働かなくても儲かるという意識は捨てる
・土地活用の目的を明確にする
・目的と土地のニーズが合致しないケースもあるため専門家に相談する
・最終判断は慎重に行う

土地活用は、建物を建てるだけで簡単に始められるものではなく、専門家の知恵を頼りながら長期的に進めるものといった認識を持っておきましょう。

土地活用で失敗する理由

土地活用では、同じような理由で失敗する人も珍しくありません。
次のようなよくある原因に気をつけましょう。

・利回りを追求
・甘い資金計画
・思いつきで土地を活用
・立地に適していない
・不動産会社の選定が甘い

「活用する土地についての調査を徹底的に行っていない」ことが原因となる場合がほとんどです。
立地、土地の面積、周辺の環境によって、適した土地活用方法が異なるため、まずは自身の土地に最適な方法をよく研究することが大切です。

コインランドリー経営は有効な土地活用

ある程度の広さがある土地であれば、コインランドリー経営は資金面・安定面・税制面の3点で有効な方法です。
コインランドリーは無人運営も可能で、複数の店舗をひとりで管理できます。従業員を雇わなければ、ランニングコストを低く抑えられるでしょう。
近年、コインランドリー需要の高まりから店舗数が増えているため、人気の土地活用方法のひとつです。ふとんやスニーカーのように自宅では洗いづらいものを持ち込めるニーズを取り込むことでユーザーのリピートが見込め、フランチャイズに加盟すればさまざまな運営のノウハウを利用することも可能なので、継続した運営が見込めます。
さらに、節税対策になったり、中小企業経営強化税制・生産性向上特別措置法に基づく固定資産税の特例・小規模宅地等の特例などが受けられたりします。

まとめ

本記事では、土地活用に関する事例を成功と失敗の両面から解説しました。土地をただ所有しているだけでは、税金がかかり続けることに加え、管理も必要です。
土地をうまく活用して、継続的な利益を生み出す魅力的な場所にしましょう。
「どの活用方法を選べばよいかわからない」という方は、コインランドリー経営を検討してみるのもよいでしょう。
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