代表的な土地活用の方法5選｜具体的な手順や成功のポイントなども解説

土地活用が重要な理由

土地は所有しているだけで維持費が発生します。
その多くは税金で、具体的には以下の通りです。

・固定資産税
・相続税
・所得税

土地をただ遊ばせておくのではなく、資産活用に目を向けることで、収益の確保が見込めます。
地域で必要とされるサービスを運営することで、地域貢献の効果も見込めます。

代表的な土地活用の方法5選

土地活用にはさまざまな方法があります。
代表的な活用方法5つを以下にまとめました。

1. コインランドリー経営

コインランドリー経営とは、コインランドリー用の建物・設備を用意し、設備の利用料から収益を得る土地活用方法です。
導入する設備の数を調整できるため、土地の広さに合わせて事業をはじめられます。
メリット・デメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット
・無人経営が可能なので、人件費を下げられる ・近隣住民がリピーターになりやすい ・収益性が高い ・賃貸住宅などと比べてランニングコストが低い	・初期投資が高額になりやすい ・無人のため防犯面でリスクがある ・競合店舗が多いと集客に苦労する

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2. アパート経営・マンション経営

集合住宅を建て、家賃収入を得るのがアパート・マンション経営の特徴です。
駅の近くや住宅地など、賃貸物件のニーズがありそうな土地をもつ場合におすすめの活用方法です。
アパートに比べてマンションのほうが一般的に賃料が高く、戸数も多いために高利益を見込めます。ただし初期費用の大きさや、部屋数の多さによる空室のリスクが伴います。

メリット	デメリット
・不労所得による安定収入が見込める ・固定資産税などの節税ができる ・物件を売却すれば現金化しやすい	・初期費用が高額 ・一定の周期で大規模な修繕が必要 ・空室のリスクを伴う

3. 資材置き場

土地を資材置き場として貸し出すのも、土地活用の方法のひとつです。建設業者や土木業者といった事業者に土地を貸し、建設資材などの置き場所として使ってもらいます。
資材の管理責任は事業者にあり、土地を放置しながら運営できるため、資金や時間の面で経営負担が少ないのが特徴です。
資材を置くスペースさえあれば、土地の形に縛られることなく経営をはじめられるでしょう。

メリット	デメリット
・オーナーによる管理の必要がない ・初期費用がほぼかからない ・長期的・安定的な利用が見込める ・市街化調整区域でも活用できる	・大きな収益を得にくい ・業者の出入りにより、近隣から苦情が発生するおそれがある

4. トランクルーム経営

都市部を中心に、自宅に倉庫や物置のないケースが増えていることからトランクルームが注目されています。トランクルーム経営は、荷物をしまうスペースを貸し出す土地利用の方法です。
屋外設置型のコンテナを用意する方法と、トランクルーム付きの建物を建てる方法があります。
大型の荷物を運ぶ利用者もいるため、駐車場分のスペースを確保する必要があります。

メリット	デメリット
・コンテナの費用が比較的安価なため、少ない初期費用ではじめやすい ・コンテナの強度が高いため管理が楽	・大型の荷物を運ぶ方のため駐車場の用意が必要 ・宣伝を行いにくく、集客が難しい

5. 駐車場経営

比較的はじめやすい土地活用である駐車場経営には、月極駐車場とコインパーキングの2種類の運営方法があります。
月極駐車場は特別な設備を用意せずにはじめられるのが特徴です。コインパーキングは精算機やロック板といった設備が必要ですが、駐車ニーズがある土地なら月極駐車場よりも高い収益が見込めます。
いずれも、住宅街や繁華街などの人が集まる土地で運営するのがいいでしょう。

メリット	デメリット
・月極駐車場なら設備投資がほとんど必要ない ・無人経営が可能なので管理が楽	・固定資産税や都市計画税の減税対象にならない ・大きな収益をあげにくい

土地の活用方法の選び方

土地の有効活用を考える際に重要なポイントがあります。
土地の特性と収益性の2つの観点から判断しましょう。

土地の特性に合った方法を選ぶ

土地活用をはじめる際には、土地の周辺環境や土地そのものの特徴を分析するのが大切です。高い収益が見込める土地活用でも、土地との相性が悪ければ費用の回収に時間がかかってしまいます。
住宅街に立地していて、一定の居住ニーズが見込める土地なら、収益性の高いマンション・アパート・賃貸住宅経営がおすすめです。

長期的な収益が見込める方法を選ぶ

導入コストが低い土地利用でも維持費はかかります。維持費をまかなえないほど収益が低いと、将来的に収益がマイナスになってしまう恐れがあります。
よい設備を導入するなど初期投資をしっかり行うことで、後にかかる修繕費用を軽減できるほか提供するサービスの質が向上できるかもしれません。結果として大きな収益を期待できるでしょう。
コインランドリー経営は初期費用こそ高くなるものの、利用者の多い土地であれば長期的な収益を見込めるタイプのビジネスです。

土地活用方法として売却する手段もある

立地や土地形状などにより、土地の上手な利用方法が見つからないこともあるでしょう。事業を行うのに不向きな場所での土地活用は、経営に失敗してしまうリスクが高まります。
そのような場合は、土地を売却してしまうのもひとつの手です。売れた土地の収益が得られるのはもちろんのこと、今後土地にかかる税金が課せられません。

田舎の土地活用では選択肢が限られる

田舎での土地活用は、地形や地質といった土地そのものの面や法規制の部分から、方法が限られます。人口が少ない地域では、賃貸住宅のニーズがないほか、個人が広い土地をもっていることが多いため駐車場もあまり必要とされません。
近隣に住民がいる地域なら、コインランドリーやその他店舗など、周辺にないサービスを展開すれば利用客が増える可能性があります。
土地活用をはじめる前に必ずニーズを確認し、土地に求められるニーズをしっかり見極めましょう。

土地活用の具体的なステップ

土地活用を行うには、プロの力を借りながら適切に準備を進める必要があります。
以下に流れをまとめました。

1. 相談

ハウスメーカーや不動産会社といった専門知識をもったプロに相談しましょう。相談時点で、土地の用途が決まっていなくても大丈夫です。活用の目的や要望のヒアリングをもとに、担当者が適した土地活用のプランを作成します。

2. 市場調査

相談者からの話がまとまったら、担当者が市場調査を行います。土地の周辺環境や地域の人口を調べてピッタリな活用方法を割り出し、土地活用プランとしてまとめます。
土地の性質や周辺環境により、土地活用が難しいと判断されるのもこのタイミングです。

3. 提案

調査に基づき作成した土地活用プランを、担当者から提示されます。相談者はプランの内容を確認し、土地活用を行うかどうかを判断します。
費用面の詳しい情報やローンの返済シミュレーションなども確認できるので、実行できる内容か慎重に判断しましょう。

4. 契約

土地活用の実施が決まったら、施工業者と契約します。決めた予算のなかで、できる限り希望通りの施工を行ってくれる施工業者との契約が重要です。そのため複数の業者に見積もりを依頼することが大切です。
契約後のトラブルを避けるためにも、契約書の内容はしっかりと確認しましょう。

5. 施工・管理開始

契約を締結すれば、工事開始です。賃貸住宅の場合は、工事完了のタイミングですぐに入居者が住めるよう、工事中から入居者を募集開始するとスムーズです。経営を業者に任せるスタイルもあり、その場合は業者が入居者募集を行います。

土地活用を成功させるためのコツ

土地活用で安定した収益を得るためには、いくつかのポイントがあります。
以下に注意点をまとめました。

土地活用の目的を明確化しておく

何のために土地活用を行うのか、目的を明確にしておけば、自身にとって最適な方法が見えてくるはずです。
節税が目的なら、賃貸住宅運営が効果も大きく、適しているでしょう。
地域への貢献性を重視するなら、コインランドリーや店舗経営といった地域サービスを意識した利用法がおすすめです。

複数の活用方法をしっかりと比較検討する

土地活用を検討する際はいきなりひとつに絞るのではなく、いくつかのプランを見てから慎重に選びましょう。
用途が決まった後も専門業者を複数選び、最も適したプランを提案してくれた業者をパートナーとして土地活用を行うのが大切です。

土地活用を行う際の注意点

土地活用を行うにあたって、あらかじめ土地の法規制を調べておく必要があります。
プランを立てたあとに「建物が建てられない土地だった」といったことになる場合もあるので、専門家や業者に任せたままではなく、自身の目でも確認してください。
また、どのようなプランにもリスクはつきものです。プランごとのメリット・デメリットを把握し、正しく理解したうえで土地利用に臨みましょう。

まとめ

土地活用において大切なのは以下のポイントです。

・土地の特性にあった土地活用を行う
・メリット・デメリットを理解したうえで土地活用に望む
・検討する際は数社のプランを比較する

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