遊休地の活用アイデア事例｜活用方法の選び方や成功のポイントなども解説

遊休地とは

遊休地とは活用しないまま放置されている土地のことです。
「遊休地」と似た言葉で「遊休土地」がありますが、意味が異なります。
遊休土地は、遊休土地制度で使用される用語で、国土利用計画法に基づき、土地取得後に適正な利用をしていない土地について、土地所有者に積極的な利用を促す制度です。
小さな土地や、国土利用計画法の取引がない土地は、遊休土地制度の対象ではありません。

遊休地の種類

遊休地は主に以下の種類に分けられます。

・商業地・工業地
・農地
・宅地

商業地とは主に商業の利便性を図る地域であり、工業地とは工業の利便性を考慮して指定された地域です。
商業地には店舗や飲食店・カラオケボックスなどが建てられます。施設が出す音や光について制限されにくいため、事業に向いている土地と言えるでしょう。
農地とは、畑など、作物の栽培のために使われる土地です。基本的に農業以外での活用は認められません。
宅地は、建物が立っている土地、もしくは建物の敷地のために使われる土地です。
種類によって使える用途が異なるので、自身の土地がどれに該当するのか調べておく必要があります。

遊休地を活用するメリット

遊休地を活用すると、地域社会への貢献や新たな収入源の確保につながるといったメリットがあります。

地域社会に貢献できる

地域のニーズにあった施設を作ることで周辺地域の人々に喜ばれ、貢献できます。
たとえば、介護が必要な高齢者が多く居住する地域に老人ホームなど介護施設を建設したり、買い物をするために遠出しなければならないような地域にショッピングセンターを建設したりすれば、地域の人々の暮らしが便利になり、感謝されるでしょう。

新たな収入源の確保につながる

上手に遊休地を活用すれば、新しい収入源の確保に繋がる可能性があります。
コインランドリーやアパート・マンションを経営して賃料を得る方法は遊休地活用の代表例です。
事業を始めるには初期投資が必要ですが、駐車場や資材置き場ならほとんど費用がかかりません。ほかの事業に転用するときもスムーズです。地域性や立地などから、その土地にあった用途を見極められれば、より大きな収入を得られるでしょう。

遊休地を放置するデメリット

遊休地を放置すると、草や木が生い茂ったり、ゴミを不法投棄されたりして周辺住民への迷惑やトラブルになる可能性があります。
遊休地は活用しないままでも、固定資産税などの税金は毎年支払わなくてはなりません。
遊休地を手放さずに放置していること自体が損失につながると言えるでしょう。

遊休地の7つの活用アイデア事例

遊休地はさまざまな活用方法があります。それぞれ具体的なアイデアの事例について解説します。

1. コインランドリー

コインランドリー経営とは、コインランドリーの店舗を建設し、洗濯機や乾燥機などの利用料金がオーナーの収入になります。

メリット
・平均利回り約8～12％は、ほかの一般的な投資より高い
・10年以内に初期投資を回収できると言われている
・適切な管理をした設備は長期間利用できる
・無人で運営できるため人件費がかからない

デメリット
・初期投資にはまとまった金額が必要
・収益が安定するまでに時間がかかる
・競合店との差別化が難しい

向いている人
・資金に余裕があり、長期的に収益を上げたい
・立地や設備選びがうまくできる

TOSEIでは、コインランドリーの製造・販売を行っており、無料セミナーも開催しています。お気軽にご相談ください。

2. 賃貸マンション・アパート

賃貸マンション・アパート経営とは、マンションやアパートを建てて、入居者から賃料を得て運営する方法です。

メリット
・複数階建設した場合、土地の面積以上に有効活用できて収益性が高い
・固定資産税や相続税などの節税効果が高い

デメリット
・建設コストに数千万円～数億円がかかる
・空室リスクがあるため経営戦略が欠かせない

向いている人
・学校や会社、スーパーや病院などへのアクセスがよい土地を持っている
・高い収益性を狙いつつ、初期費用や空室が発生するリスクを取れる

3. トランクルーム

トランクルーム経営とはコンテナを建築し、収納スペースとして貸し出す方法です。自宅に収納しきれない荷物や、仕事で使う備品などターゲットの幅が広いのが特徴です。

メリット
・住環境が悪い土地でも利益が見込める
・初期費用を抑えられ、短期間で回収しやすい
・管理を委託すれば不労所得になる

デメリット
・高い収益性が期待できない
・集客が難しく経営を軌道に乗せるのが難しい

向いている人
・初期投資を安くしたいと考えている
・アパートなどの建物を建てるには狭い土地がある
・将来的に転用する予定がある

4. 資材置き場

資材置き場経営とは、建設会社や土木業者に一時的に土地を貸し出して収益を得る方法です。

メリット
・初期費用や土地管理の手間がかからない
・更地をそのまま活用できる
・転用しやすい

デメリット
・利用する建設・土木業者が見つかるか不透明
・ほかの土地活用に比べて収益性が低い
・出入りが多いと、周辺住民からクレームのおそれがある

向いている人
・大規模開発エリアの近くに土地がある
・工事中の物件や建設会社に近い
・幅の広い道路に接した土地や間口の広い土地がある

5. 商業施設

遊休地活用における商業施設経営とは、商品やサービスを販売・提供する商業施設を貸し出して収益を上げる方法です。

メリット
・収益性が高い
・契約期間が長いため安定した収益を見込める
・地域の利便性が上がり地域貢献につながる

デメリット
・初期費用が高額になる
・賃料が景気に左右される
・空室リスクがある

向いている人
・需要のある地域にまとまった土地がある
・高い収益を望んでいる
・自己資金が豊富にある

6. 福祉施設

土地活用における福祉施設経営とは、有料老人ホームやデイサービスセンターなどの介護施設を建てて、事業者に貸し出す方法です。

メリット
・収益が安定している
・管理の手間が少ない

デメリット
・初期費用が高額になる
・事業者が撤退すると次の事業者探しが難しい

向いている人
・地域社会に貢献したい
・閑静な場所に広い土地を持っている
・資金に余裕がある

7. オフィスビル

オフィスビル経営とは、オフィス向けのビルを建て、事業者にフロアや部屋を貸して賃料を得る方法です。賃貸住宅よりも長期的に借りられることが多く、賃料を高めに設定しやすいため、安定した収入が見込めます。

メリット
・坪あたりの賃料が高く設定できる
・建築基準が住宅ほど厳しくない
・相続税対策になる

デメリット
・初期費用が高額になる
・立地を選ぶ
・賃料が景気に左右される

向いている人
・需要のある地域にまとまった土地がある
・高い収益を確保したい
・多くの自己資金を用意できる

遊休地の活用方法を決める3つのポイント

遊休地の活用方法を決めるには事前のリサーチが大切です。有効な活用方法を決定するための重要な3つのポイントを解説します。

1. 土地の面積

上手な活用方法は、やりたいことや立地条件だけでなく、土地の面積でも変わってきます。
土地の広さによって活用方法が制限されるため、経営方針と一致させることが大切です。
まずは土地の面積を確認・算出します。
土地の面積は登記簿で確認できますが、正確な情報とは限らないため、現地での測量、隣接地での境界確認は必須です。

2. 用途地域・法規制

遊休地がどの用途地域に分類されているのか、また建築基準法などの法規制の対象かどうか調べる必要があります。
遊休地がどの用途地域に区分されているか、所有する土地の自治体に確認しましょう。
土地は計画的な市街地を形成するために、13種類の用途地域に定められています。

例1. 遊休地の用途が「第一種中高層住居専用地域」の場合、3階建て以上の分譲マンションを建設できます。
店舗は2階建て以下かつ、床面積500m²以下の規模で建てられるため、コンビニや小型スーパー、コインランドリーの経営が可能です。

例2. 「商業地域」では商業施設の建設が適しています。銀行や映画館、飲食店、百貨店などが集まることを目的とした地域です。

土地活用では建築基準法や宅地建物取引業法、都市計画法などの法規制も絡んできます。活用したい土地が法規制の対象か確認しましょう。

3. 土地周辺の環境

遊休地を有効に活用するためには、土地周辺の環境調査が重要です。なぜなら交通アクセスや商業、医療施設などの有無によって土地のニーズは異なるためです。
入念にリサーチを行い、どんな活用方法が向いているのかを確認しましょう。しかし、自力でニーズを調査し、見極めるのは難しいため、専門家に相談するのもおすすめです。

遊休地の活用を成功させるポイント

遊休地を有効活用して、安定した収益を上げたいと希望されても、法律に関する確認や周辺の環境調査、長期的な収支計画の作成など、やるべきことが沢山あります。
もしわからないことが多くて不安であれば、土地活用のプロに任せたり、業界の専門家に相談したりすれば安心です。

遊休地の活用における3つの注意点

遊休地の活用には資金面や選択肢などの点でいくつか注意が必要です。ここでは主な注意点を3つ説明します。

1. 資金の確保が必要になる

土地活用において、初期費用にある程度まとまった額が必要な場合、資金の確保について考えなくてはいけません。
アパート・マンション経営を始める際には、建設費などで一般的に数千万円以上のコストがかかります。
ローンを組む方法もありますが、リスクを取りすぎないよう、無理のない収支計画を立てましょう。

2. 地価が下がるリスクがある

人口が少なく、今後も増加が見込めない地域などは、土地の価値が上がる可能性は低いと考えられます。
都市部などでは地価が上がってから売却する方法もありますが、それまで固定資産税などの税金を納め続ける必要があることを覚えておきましょう。

3. 田舎では選択肢が限られる

田舎での遊休地の活用方法が限定されがちなのは、都会に比べて人口が少なく需要が乏しいからです。
また、田舎の土地には法的規制が多く、都市計画法の「市街化調整区域」に区分される場合は、原則としてほとんどの建物は建設できません。
変形した土地や傾斜のある土地は、宅地造成の必要があり、さらに費用がかかるケースもあります。
ただし、田舎でも事前にリサーチや対策をすれば充分に遊休地の活用は可能です。

遊休地を活用できない場合の対処法

遊休地の活用が難しかったり、持て余したりする場合は、売却する方法があります。
売却すれば、固定資産税など遊休地にかかる税金の支払いがなくなります。
土地の管理の手間もなくなるので、自宅から遠く離れた遊休地へ年に何度か管理のために訪れる必要がなくなるのは、大きなメリットと言えます。
土地を売却すると現金化できるため、遺産相続もスムーズに進むでしょう。

まとめ

遊休地を有効活用することは、新たな収入源の確保につながると考えられます。
具体的な活用アイデア例では、コインランドリー経営や、商業施設、アパート・マンション経営などを解説しました。
遊休地を有効活用して収益化を成功させるためには、専門家に相談することが大切です。
大型コインランドリー機器トップシェアのTOSEIでは、コインランドリー開業のためのサポートを行っています。
高利回りや集客成功のポイントなど、定期的に無料セミナーを開催していますので、まずは一度ご参加ください。