遊休地とは？
活用すべき理由や手順、具体的な活用方法7選も解説

遊休地とは

遊休地とは一定の用途で利用されていない土地を指します。土地だけを相続した、あるいは実家を解体して更地になった場合などが遊休地に該当します。
土地を所有していても、活用方法がわからず放置されているケースが少なくありません。
遊休地を放置することによって、税金がかかる、周辺環境に悪影響を及ぼすといったリスクが発生する恐れがあります。

遊休地と遊休土地の違い

遊休地のなかでも、取得後2年以上利用されていない一定規模の土地は「遊休土地」と呼ばれます。遊休地の増加は問題視されており、国土交通省が「遊休土地制度」を設けて活用を促進しています。
制度の対象となるのは、国が定めた「遊休土地の要件」に該当する土地です。遊休土地と認められた場合は土地の利用・処分の計画を届け出なければなりません。
届け出た計画に対して、都道府県知事から土地活用に関する指導が行われます。

遊休地を活用すべき理由

所有している遊休地を事業に活用すれば、さまざまなメリットを受けられる可能性があります。

新しい収入源の確保につながる

遊休地を活用する一番のメリットは、新しい収入源の確保につながることです。
マンションやアパートを経営すれば、安定して家賃収入を得られる可能性があります。駐車場やコインランドリー、トランクルームなど住居以外に転用しても収益を上げられるでしょう。
遊休地は税金や管理費などのコストがかかり続けるため、活用しなければ収支がマイナスになってしまいます。その反面、うまく活用すれば土地がお金を稼いでくれるのです。

節税効果が期待できる

遊休地には以下のような税金がかかりますが、土地活用することで減税措置を受けられる可能性があります。

・固定資産税
・都市計画税
・相続税

たとえば住宅用地には課税標準の特例措置が設けられているため、マンションやアパートを経営することで固定資産税・都市計画税を抑えられます。
コインランドリーなどの事業を行えば、小規模宅地等の特例が適用され、相続税を最大で8割減税できます。
うまく活用すれば大きな節税効果が期待できるでしょう。

地域社会に貢献できる

コインランドリーやデイサービスなど、地域住民のニーズに寄り添った施設を経営すれば、地域社会に貢献できます。
また、遊休地を活用することで周辺環境の治安向上につながるでしょう。遊休地は手入れされていない場合が多く、雑草が生えて害虫が発生したり、不法投棄が増えたりと近隣の迷惑になる可能性があるためです。
所有する遊休地内で怪我や犯罪などのトラブルが起これば、所有者責任を問われるかもしれません。
金銭面以外にも、遊休地を活用するメリットは大きいといえます。

遊休地を活用する方法7選

遊休地の活用方法はさまざまです。
本記事では具体的な方法を7つご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

コインランドリー経営

コインランドリーを経営して利用料を得る方法です。
専門的な知識・経験は必ずしも必要なく、初心者でも始めやすい活用方法といえるでしょう。
要件を満たせば法人税や相続税に対して優遇税制が適用されるため、高い節税効果が期待できます。基本的に無人で経営できるので、人件費などのランニングコストもほとんど発生しません。
ただしコインランドリーを開業するためには、賃料や機器の購入費用など、3,000万円程度の初期費用が必要です。無人経営をする場合は防犯上のリスクにも対策が必要です。
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メリット	・専門知識が不要 ・節税効果が高い
デメリット	・初期費用が高額 ・防犯上のリスクがある

アパート・マンション経営

アパート・マンションを経営して賃料を得る方法です。
節税効果が高く、要件を満たせば固定資産税や土地計画税、相続税を減税できます。物件購入時に住宅ローンを利用した場合、団体信用生命保険に加入するのが一般的なので生命保険の代わりにもなります。
複数の入居者から家賃収入を見込めるため、長期的に安定した収益が期待できるでしょう。
ただし、入居者が退去して空室ができると収入が減少します。住宅ローンの返済に加え、修繕・管理費などのランニングコストが発生することも押さえておきましょう。

メリット	・長期的に収入が見込める ・節税効果が高い ・生命保険の代わりになる
デメリット	・空室リスクがある ・修繕費などのコストがかかる

駐車場経営

駐車場を経営して利用料金を回収する方法で、2つの運用方式があります。

・コインパーキング
・月極駐車場

コインパーキングは時間制で料金が発生するため、利用状況次第で利益が上がりやすいという特徴があります。月極駐車場は利用者と月単位で契約するので、安定した収益が見込めるでしょう。
運用方式にもよりますが、駐車スペースを整備するだけなら初期費用数万円で始められます。ほかの土地へ転用しやすいので、一時的に土地を活用したいと考えている方にもおすすめです。
ただし、駐車場は基本的に「更地」扱いとなり、住宅用地の特例が適用されません。固定資産税、都市計画税の軽減措置が適用されないため、節税効果は少ないといえます。

メリット	・初期費用が安い ・転用性が高い
デメリット	・節税効果が少ない

トランクルーム経営

荷物を収納できるトランクルームを経営し、賃料収入を得る方法です。
基本的にはコンテナを設置するだけで開業できるため、初期費用の相場は500万円前後といわれています。人件費や修繕費もほとんど発生しないので、ランニングコストもかかりません。
一方でトランクルームは集客が難しく、収益化に時間がかかるというデメリットがあります。
さらにトランクルームはコンテナタイプでも建築物とみなされるため、建築基準法に基づく確認申請が必要です。設置が禁止されている用途地域があることも覚えておきましょう。

メリット	・初期費用が安い ・ランニングコストがほぼかからない
デメリット	・収益化まで時間がかかる ・用途地域によっては設置できない

資材置き場

建築会社や土木会社で使う資材を一時的に保管するための資材置き場を運営し、賃料を得る方法です。
更地のまま業者に貸し出すことが一般的で、その場合は初期費用がほとんどかかりません。
工事のために期間限定で貸し出す場合もありますが、業者専用の資材置き場として長期契約できれば安定した収入を得られます。
リスクが少ない分収益性も低く、賃料は1坪あたり数百円程度が相場といわれています。
資材置き場にはトラックが出入りするため、騒音や粉塵による近隣トラブルに注意が必要です。

メリット	・初期費用が安い ・立地や環境に左右されにくい
デメリット	・収益性が低い ・近隣トラブルの原因となるリスクがある

自動販売機の設置

自動販売機を設置して収益を得る方法で、狭い土地を最大限活用できます。
業者にスペースを貸し出して管理を委託する方法が一般的です。毎月の電気代は発生しますが、比較的ランニングコストが安いのでローリスクで始められます。
収益性が低いので、マンションや駐車場などほかの活用方法と複合的に導入するとよいでしょう。

メリット	・狭いスペースで始められる ・他の活用方法と複合的に導入しやすい
デメリット	・収益性が低い ・節税効果が少ない

店舗経営

店舗経営の方法は大きく分けて以下の2つです。

・事業用定期借地方式
・リースバック方式

事業用定期借地方式は店舗経営を行いたい事業者に土地を貸し出し、地代を賃料として得る方法です。
一方、リースバック方式は店舗用の建物を建築したうえで事業者に貸し出すため、地代に加えて建物の賃料を得られます。初期費用は高くなりますが、その分収益を上げやすい方法といえるでしょう。
ただし、どちらの方式でも借り手の店舗経営がうまくいかず撤退されてしまった場合、借地期間の残りの賃料を回収できない可能性があります。店舗経営は賃貸経営よりもリスクが高いことを理解しておきましょう。

メリット	・高収益が見込める ・地域の活性化に貢献できる
デメリット	・撤退リスクが大きい ・節税効果が少ない

遊休地を活用する際の手順

適切な活用方法を選択するためには、活用目的や土地の性質を理解することが重要です。
手順に従って、自身の遊休地にマッチする活用方法を考えてみてください。

1. 土地活用の目的を明確化する

目的によって適した活用方法が異なるため、まずは土地活用の目的を明確化しましょう。

・節税対策
・収益化
・転用性
・周辺地域への貢献

目的別の活用方法には、以下のようなものが挙げられます。

目的	活用方法
節税対策	アパート・マンション コインランドリー
収益化	アパート・マンション 店舗
転用性	駐車場 トランクルーム

2. 土地の性質を理解する

目的が明確になったら、所有している土地の性質を理解しましょう。

・用途地域などの法規制
・立地
・土地の面積、地形

土地は住居用、商業用などでも細かく13種類の用途地域に分けられ、種類ごとに建てられる建物の大きさや高さが定められています。所有する遊休地がどの用途地域に該当するか事前に確認してください。
土地活用には立地も非常に重要です。駅や商業施設に近い、競合が少ないなど、周辺環境をよく調査しておきましょう。土地の面積や地形を正確に把握しておくことも大切です。

3. 土地の性質にマッチした活用方法を採用する

希望する活用目的と、土地の性質が必ずしもマッチするとは限りません。
その場合は土地の性質を優先して、実現可能な方法のなかから目的に合わせて最適なものを選んでください。
駅に近い場所なら、店舗や駐車場のニーズが高いでしょう。住宅地ではアパート・マンションが経営しやすく、近年はコインランドリーの需要も増えています。変形地や高低差のある土地は、建物を建てるとコストがかさむうえに利用も難しいため、トランクルームや資材置き場などが適しているかもしれません。

遊休地を活用する際の注意点

一度活用方法を決定すると、後から変更するのが難しい場合もあります。コストや時間を無駄にしないためにも、遊休地を活用する際の注意点を押さえておきましょう。

土地の活用方法は専門家に相談する

土地の活用方法で迷ったら、専門家に相談することをおすすめします。用途地域の規制や立地など素人には判断が難しい部分もあるため、プロの意見を取り入れると安心です。
業者によっては立地・商圏調査や、収益シミュレーションを行ってもらえる場合があります。
検討段階でも構わないので、まずは気軽に専門家へ相談してみましょう。

土地活用が難しい場合は、売却する選択肢もある

土地の活用には手間や費用がかかるため、活用が難しいと感じた場合は土地を売却する選択肢もあります。
買い手が有効活用してくれれば、売却も間接的な土地活用となるでしょう。
売却すればすぐに現金化できて、固定資産税などの税金の支払いも免除されます。
ただし、新たな収入源になり得る資産を手放すことになるので慎重に判断してください。

まとめ

遊休地を上手く活用することで、新たな収入源の確保や、節税効果といったメリットを受けられます。
活用方法に迷っている方には、初心者でも始めやすいコインランドリー経営がおすすめです。
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